Als huurder kan je aanspraak maken op het genot dat je mocht verwachten. Tenzij er nadere afspraken gemaakt zijn, hoeft een huurder geen genoegen te nemen met een lekkend dak. Het pand is dan gebrekkig en de huurder kan dan vragen om herstel van het gebrek en om vermindering van de huur voor de periode dat hij het gebrek bij de verhuurder heeft aangekaart tot het moment waarop het gebrek wordt verholpen.

Hoewel het woord "gebrek" lijkt te duiden op een fysiek probleem, kan ook een omstandigheid die buiten het gehuurde gelegen is, een gebrek opleveren. Het is dus mogelijk dat het gehuurde zelf technisch gezien in orde is, maar dat het door de omgeving toch gebrekkig is.

Een bekend voorbeeld uit de jurisprudentie is dat van een stuk grond waarop de huurder een strandpaviljoen exploiteerde. Dat paviljoen was aanvankelijk via drie verschillende paden te bereiken. Echter, door een herontwikkeling die de verhuurder kon zien aankomen, werden twee van die paden afgesloten. De slechte bereikbaarheid van het paviljoen levert dan een gebrek op.

Scholieren in een high-end kantoorruimte is een gebrek
Onlangs oordeelde de rechtbank Rotterdam over het volgende geval.

Een advocatenkantoor huurde een ruimte in het WTC in Rotterdam. Het WTC had zichzelf aangeprezen als "de perfecte omgeving om uw bedrijf te vestigen; in een uniek gebouw dat voldoet aan de hoogste kwaliteitseisen. En verder: " Van een gebouw met deze uitstraling mag u het nodige verwachten. En dat krijgt u dus ook. Kantoorhouden in World Trade Center Rotterdam betekent niet alleen een representatieve kantooromgeving in het centrum van Rotterdam. U heeft namelijk ook de beschikking over de vele zakelijke faciliteiten in en om het gebouw, zoals het congrescentrum, diverse horeca en de WTC Business Club." De huurder betaalde ook een hoge huurprijs.

Op enig moment besloot de verhuurder om een ruimte op de verdieping van het advocatenkantoor te verhuren aan de Hogeschool Rotterdam. Het advocatenkantoor was daarover verbolgen en stelde dat high-end kantoorruimte en een school niet te combineren zijn in één en hetzelfde gebouw. De rechter stelde de huurder in het gelijk. Als een gebouw wordt aangeprezen als hoogwaardige kantoorlocatie en de huurprijs daar ook naar is, dan hoeft de huurder niet te verwachten dat er zich in grote getalen scholieren door het gebouw begeven. Zelfs als de scholieren niet voor overlast zorgen, is sprake van een gebrek, aldus de kantonrechter.

De consequentie van dit alles was verstrekkend voor de verhuurder. De huurder had 30% van de huur ingehouden en mocht dat ook doen. Bovendien werd de huurovereenkomst ontbonden zodat de huurder zijn heil elders kan zoeken en de verhuurder op zoek zal moeten gaan naar een nieuwe huurder.

Conclusie: verhuurder, let ook op de omgeving
Een verhuurder moet er rekening mee houden dat een huurder zijn verwachtingen niet alleen baseert op de fysieke staat van het pand zelf, maar dat de directe omgeving van het gehuurde ook belangrijk voor de huurder is. Zeker als de verhuurder zelf in de hand heeft hoe die omgeving er uit ziet of gebruikt wordt, zal de verhuurder rekening moeten houden met de belangen van zijn huurders.

Juridisch advies, bijstand van een advocaat of meer informatie?
Heeft u vragen naar aanleiding van dit blog? Neem dan contact op met Floris van Westrhenen.