Dennis van Tilborg in de nieuwsbrief Real Estate van AKD.
Op 22 september 2009 heeft het Gerechtshof 's-Hertogenbosch
(LJN: BK1780, www.rechtspraak.nl) een
belangwekkende uitspraak gedaan. Het arrest heeft betrekking op de
vraag of het een gemeente is toegestaan om een bouwer contractueel
te verplichten om te bouwen/verkopen overeenkomstig de Garantie- en
Waarborgregeling (GIW-regeling). Deze regeling bevat garanties voor
de bij de bouw van woningen te gebruiken materialen en installaties
en waarborgen tegen insolventie van de bouwers.
De gemeente Breda had, in het kader van de verkoop van bepaalde
gronden, aan een bouwer de verplichting opgelegd om te
bouwen/verkopen overeenkomstig de GIW-regeling. Omdat de bouwer
deze verplichting niet nakwam stelde de gemeente zich op het
standpunt dat de bouwer wanprestatie had gepleegd en uit dien
hoofde was gehouden om de overeengekomen boete te betalen.
De discussie tussen partijen spitste zich toe op de vraag of
artikel 122 van de Woningwet met zich meebrengt dat een gemeente
een bouwer niet de verplichting mag opleggen om conform de
GIW-regeling te bouwen. Voornoemd artikel houdt in dat een gemeente
geen rechtshandelingen naar burgerlijk recht kan verrichten ten
aanzien van onderwerpen waarin bij of krachtens het Bouwbesluit is
voorzien. Volgens de rechtbank heeft de GIW-regeling betrekking op
dezelfde onderwerpen als waarin het Bouwbesluit wordt voorzien. Het
staat een gemeente, nog steeds volgens de rechtbank, dan ook niet
vrij om een bouwer te verplichten om overeenkomstig de GIW-regeling
te bouwen.
Het gerechtshof komt in hoger beroep tot een meer genuanceerd
oordeel. Volgens het hof brengt artikel 122 van de Woningwet
uitsluitend met zich mee dat het een gemeente niet is toegestaan om
de GIW-regeling contractueel aan een bouwer op te leggen, voor
zover daarin eisen zijn vervat die betrekking hebben op onderwerpen
die in het Bouwbesluit zijn geregeld. Volgens het hof gaat het
daarbij meer in het bijzonder om de garantietermijnen en eisen voor
verwarmingsinstallaties uit de regeling. Deze eisen hebben
betrekking op de bruikbaarheid van woningen. Dit is een onderwerp
dat rechtstreeks in het Bouwbesluit is geregeld. Volgens het hof
staat artikel 122 Woningwet er evenwel niet aan in de weg dat de
gemeente wel aanvullende eisen mag stellen ten aanzien van
onderwerpen die niet in of krachtens het Bouwbesluit worden
geregeld. Dat brengt naar het oordeel van het hof met zich mee dat
het de gemeente wel vrij staat om aan een bouwer de verplichting op
te leggen om de overige onderdelen uit de GIW-regeling
(bijvoorbeeld de insolventiewaarborg) in acht te nemen.