Enige jurisprudentie over de aansprakelijkheid van de makelaar

Eind 2010 zijn twee uitspraken gewezen waarin de positie en aansprakelijkheid van de makelaar centraal stonden. Deze uitspraken worden hieronder besproken en van commentaar voorzien.

 

De eerste uitspraak gaat over een makelaar die een verkoper heeft geadviseerd een bod te accepteren dat lager lag dan de ondergrens van zijn taxatie, waarna het binnen korte tijd door de koper werd doorverkocht voor een aanmerkelijk hoger bedrag.

 

In de tweede uitspraak draait het om de rechtsverhouding tussen een koper, een makelaar en een bouwkundig inspecteur.

 

Rechtbank Middelburg 13 oktober 2010, LJN: B09497

Verkoper heeft zijn woning voor € 100.000,-- verkocht. Negen maanden daarna is de woning voor € 138.500,-- verkocht. Verkoper heeft daarop zijn makelaar aangesproken omdat hij tekort zou zijn geschoten in zijn verplichtingen jegens verkoper door te adviseren akkoord te gaan met een bod van € 100.000,-- terwijl de woning veel meer waard was.

 

De makelaar heeft daartegen aangevoerd dat hij de woning zorgvuldig zou hebben getaxeerd op € 100.000,--. Daarnaast zou verkoper volgens de makelaar eigen schuld hebben aan eventuele schade. Verkoper zou immers ondanks dat de makelaar een vraagprijs van € 120.000,-- voor de woning had geadviseerd ervoor hebben gekozen een vraagprijs van € 105.000,-- te hanteren en zou bovendien zelf akkoord zijn gegaan met een bod van € 100.000,--..

 

De rechtbank Middelburg volgde het betoog van de makelaar niet. De verkoper mocht afgaan op de door de makelaar getaxeerde waarde van de woning. De rechtbank achtte deze waardering echter onjuist gelet op de negen maanden later betaalde verkoopprijs. De makelaar had dus een beroepsfout gemaakt en moest de door de verkoper geleden schade vergoeden. Voor de berekening van de schade ging de rechtbank ervan uit dat de makelaar bij de taxatie een speling van 15% had ten opzichte van de later betaalde koopprijs. Uitgaande van de negen maanden later gerealiseerde verkoopprijs van € 138.500,-- mocht de makelaar de woning taxeren op een bedrag tussen € 117.725,-- en € 159.275,--. De schade bedroeg dus € 17.725,--.

 

Commentaar

Deze uitspraak is merkwaardig. Bij de beoordeling van de vraag of de makelaar een onjuist advies heeft gegeven, gaat de rechtbank uit van feiten die zich achteraf hebben voorgedaan, zonder de vraag te stellen of die latere feiten redelijkerwijs door de makelaar hadden moeten worden voorzien. Concreet: de rechter stelt vast dat de makelaar ten onrechte heeft geadviseerd een bepaald bod te accepteren, omdat de woning later voor een aanmerkelijk hoger bedrag is verkocht. De rechter gaat echter niet in op de vraag, of de tweede hogere koopsom wel realistisch was. Wellicht was de hogere verkoopprijs niet marktconform en te hoog. Het lijkt erop dat de rechtbank hier geen aandacht aan heeft besteed.

 

Gerechthof Amsterdam 5 oktober 2010, LJN: B08296

Voorafgaand aan de koop van een woning heeft de makelaar van koper opdracht gegeven aan 'de bouwkundig inspecteur' om de woning te inspecteren. Na de levering van de woning heeft koper aan een ander bedrijf opdracht gegeven om de woning te onderzoeken. Uit dit onderzoek bleek dat de woning meerdere ernstige gebreken had, die bij de eerste inspectie door onzorgvuldigheid niet aan het licht waren gekomen. Koper kon de bouwkundig inspecteur niet aanspreken, omdat niet koper maar zijn makelaar een overeenkomst had met de bouwkundig inspecteur.

 

Koper sprak daarom zijn makelaar aan. De onzorgvuldige inspectie zou voor rekening van de makelaar komen, omdat hij opdracht zou hebben gegeven tot de inspectie. Op grond van de wet is een opdrachtgever immers aansprakelijk voor fouten die zijn opdrachtnemer heeft begaan, wanneer deze fouten zijn begaan bij het verrichten van werkzaamheden ter uitoefening van het bedrijf van de opdrachtgever. Het Hof oordeelde echter dat de bouwkundige inspectie niet had plaatsgevonden in het kader van een door de makelaar uitgeoefend bedrijf - de makelaar verrichtte namelijk zelf geen bouwkundige inspecties - zodat de makelaar op deze grond niet aansprakelijk was.

 

De onzorgvuldige inspectie zou volgens koper ook voor rekening van de makelaar komen, omdat de makelaar de hulp zou hebben gebruikt van de bouwkundig inspecteur bij de uitvoering van zijn verplichting jegens koper. De makelaar zou aansprakelijk zijn voor zijn hulppersonen. Het Hof oordeelde echter dat de bouwkundig inspecteur geen hulppersoon was. De opdracht die de makelaar aan de bouwkundig inspecteur had gegeven, maakte namelijk geen onderdeel uit van zijn verplichting jegens koper. De makelaar was dus op deze grond niet aansprakelijk.

 

Ook op andere gronden wees het Hof de aansprakelijkheid van de makelaar van de hand. Zo oordeelde het Hof dat de makelaar mocht uitgaan van de deskundigheid van de bouwkundig inspecteur en tijdens de inspectie niet had kunnen zien dat deze onzorgvuldig werd uitgevoerd.

 

De koper sprak ook de verkoper aan omdat deze bewust zou hebben verzwegen dat de woning ernstige gebreken had. Bovendien zou de verkoper in de koopovereenkomst hebben gegarandeerd dat de woning geschikt was voor normaal gebruik. Het Hof nam aan dat de verkoper niet wist van de gebreken. Ook oordeelde het Hof dat de koper geen beroep kon doen op de door de verkoper afgegeven garantie, omdat deze niet gold voor gebreken die de koper had kunnen ontdekken door middel van onderzoek. Het feit dat de bouwkundig inspecteur de gebreken had kunnen ontdekken als zij de woning zorgvuldig had geïnspecteerd, werd daarbij aan de koper toegerekend.

 

Commentaar

Bovenstaande uitspraak leidt tot een onbevredigend resultaat. De koper die schade heeft geleden door een onjuist rapport, kan noch de bouwkundig inspecteur, noch de makelaar aanspreken. De rechtbank overweegt dat de koper niet de opdrachtgever was van de bouwkundig inspecteur en om die reden de bouwkundig inspecteur niet kan aanspreken. De opdracht was immers verstrekt via de makelaar. Over de claim van de koper op de makelaar merkt de rechtbank op dat de koper de makelaar niet kan aanspreken, omdat het verzorgen van een bouwkundig rapport niet tot de verplichtingen van de makelaar hoorde. Dat laatste is vreemd. Aangenomen mag worden dat de makelaar niet eigenhandig de opdracht aan de bouwkundig inspecteur heeft verstrekt. De makelaar zal ook niet zelf de kosten van het bouwkundig rapport hebben gedragen maar deze op zijn minst hebben doorbelast aan de koper.

Daarmee heeft de makelaar het wel degelijk tot zijn verplichtingen gemaakt een bouwkundig rapport aan te leveren en is hij aansprakelijk voor schade als gevolg van gebreken aan dat rapport.