Beslaglegging bij de levering van registergoederen

Een schuldeiser kan op verschillende wijzen (verhaals)beslag leggen om zijn vordering te verhalen. Welke manier de juiste is, is uiteraard afhankelijk van de feiten en omstandigheden van het geval. Aan de hand van de volgende casus wordt een en ander verduidelijkt.

 

Schuldeiser heeft een vordering op schuldenaar

Schuldenaar heeft op 1 juni 2010 een registergoed verkocht aan koper. De koopsom bedraagt 350.000 euro. In de koopovereenkomst is bepaald dat koper de koopsom op de kwaliteitsrekening van de notaris dient te storten. Tevens is overeengekomen dat schuldenaar het registergoed vrij van hypotheken en beslagen aan koper dient te leveren. Op het registergoed rust een hypotheek ten behoeve van de bank ter grootte van 200.000 euro. De levering zal plaatsvinden op 1 oktober 2010.

 

Op 1 juli 2010 beraadt schuldenaar zich over zijn verhaalsmogelijkheden. Schuldenaar zou daarbij kunnen kiezen uit de hierna genoemde wijzen van beslag.

 

Schuldeiser legt beslag op het registergoed

Het beslag heeft in beginsel een blokkerende werking. Dit houdt in dat het registergoed niet zonder rekening te houden met het beslag kan worden geleverd aan koper. Schuldenaar zal eerst de betreffende vordering aan schuldeiser moeten voldoen, wil schuldenaar het registergoed vrij van beslag kunnen leveren aan koper.

 

Indien de koopovereenkomst tussen schuldenaar en koper zou zijn ingeschreven in de openbare registers, de zogenaamde 'Vormerkung', wordt koper beschermd tegen -ondermeer - later gelegde beslagen.

Het gevolg van de Vormerkung is dat de levering doorgang kan vinden zonder rekening te houden met het beslag, mits deze levering plaatsvindt binnen zes maanden na Vormerkung.

De Hoge Raad heeft overigens bepaald dat het beslag op het registergoed na levering van het registergoed niet automatisch komt te rusten op de verkoopopbrengst.

 

Schuldeiser legt beslag op de koopsom d.m.v. (derden)beslag onder koper

Er bestaat discussie over de vraag of het voor schuldeiser mogelijk is om (derden)beslag te leggen onder koper op de koopsom ten bedrage van zijn vordering. Enerzijds wordt betoogd dat een dergelijk beslag mogelijk moet zijn, omdat anders de verhaalsmogelijkheden van schuldeisers worden beperkt.

Anderzijds wordt betoogd dat deze vorm van beslaglegging in strijd is met de ratio van voormelde Vormerkung, zijnde de bescherming van koper.

 

Een praktische oplossing zou kunnen zijn dat -kort gezegd- het beslag onder koper wordt beperkt tot de verkoopopbrengst toekomend aan schuldenaar (derhalve na aflossing van de bank), waarbij koper de koopsom onder de notaris dient te storten. Vervolgens wordt tevens beslag gelegd onder de notaris.

 

Schuldeiser legt beslag op de koopsom d.m.v. (derden)beslag onder de notaris

Schuldeiser kan beslag leggen onder de notaris. Dit beslag kan worden gelegd voor- of nadat koper de koopsom onder de notaris heeft gestort. De voorwaarde voor beslaglegging vóór storting van de koopsom onder de notaris, is dat ten tijde van beslaglegging een rechtsverhouding bestaat tussen schuldenaar en de notaris.

 

Het beslag treft het gedeelte van de verkoopopbrengst van schuldenaar na aflossing van de bank, derhalve 150.000 euro. Het beslag staat de aflossing aan de bank derhalve niet in de weg. Volledigheidshalve merk ik op dat het beslag niet op de kwaliteitsrekening van de notaris kan worden gelegd, maar onder de notaris op het aandeel van schuldenaar in de kwaliteitsrekening.

 

Een risico van deze laatste vorm van beslaglegging is dat partijen uitwijken naar een andere notaris, indien schuldenaar lucht krijgt van de beslaglegging.

 

Conclusie

Ingeval van Vormerkung heeft het geen zin om beslag te leggen op registergoed, tenzij de levering meer dan zes maanden na de Vormerkung plaatsvindt.

 

Derdenbeslag onder de koper kan worden gecombineerd met een derdenbeslag onder de notaris, om op die manier te voorkomen dat partijen uitwijken naar een andere notaris waardoor het beslag geen doel treft.

 

Zoals uit het bovenstaande blijkt is het leggen van (derden)beslag geen eenvoudige kwestie. Graag zijn wij u van dienst om een en ander in goede banen te leiden.