Dit is een uitgave van de digitale nieuwsbrief van de vakgroep Real Estate van AKD. De nieuwsbrief verschijnt eens in de drie maanden en biedt u een overzicht van recente en belangrijke ontwikkelingen in de vastgoedsector.
...........................................................................................................................................................................
Zijn oude
vrijstellingen nog bruikbaar?
In de bouwpraktijk kwam het geregeld voor dat
voor een bouwproject een vrijstelling ex artikel 19 WRO (oud), los
van de bouwvergunning, werd aangevraagd. Dit had praktische
voordelen, aangezien eerst werd beoordeeld of het bouwproject
planologisch mogelijk was. Bleek dat onverhoopt niet het geval te
zijn, dan hoefde er ook geen onnodige energie te worden gestoken in
het bouwvergunningtraject. Gelet op deze vaak voorkomende praktijk
hebben vele bouwers en projectontwikkelaars een vrijstelling ex
artikel 19 WRO (oud) "op zak", zonder dat zij over een
bouwvergunning beschikken.
Overgangsrecht oude vrijstellingen
Per 1 juli 2008 is de oude WRO vervangen door de nieuwe
Wet ruimtelijke ordening ("Wro"). In de nieuwe Wro is de
systematiek van de vrijstellingen gewijzigd. Simpel gezegd heeft
dit tot gevolg dat de oude vrijstellingen niet meer bestaan. Onder
het nieuwe recht kan uitsluitend door middel van een ontheffing of
een projectbesluit van het bestemmingsplan worden afgeweken. Dit
uitgangspunt komt ook naar voren in artikel 46 van de
Woningwet.
De oude vrijstellingen op basis van artikel 15 (de binnenplanse
vrijstelling), artikel 17 (tijdelijke vrijstelling) en artikel 19
lid 3 (de kruimelvrijstellingen) van de WRO (oud), zijn echter in
een nieuw jasje teruggekomen in de nieuwe Wro. Het overgangsrecht
bepaalt daarom dat deze vrijstellingen worden gelijkgesteld met hun
"nieuwe tegenhangers" in de nieuwe Wro. Kortom: de
kruimelvrijstelling, de binnenplanse vrijstelling en de tijdelijke
vrijstelling onder het oude recht zijn nu - onder de nieuwe Wro -
nog steeds rechtsgeldig.
Een dergelijke gelijkstelling is er niet voor oude artikel
19-vrijstellingen. De reden hiervan is dat die vrijstelling geen
equivalent heeft in de nieuwe Wro en dus niet daarmee gelijk kan
worden gesteld. Het overgangsrecht bepaalt slechts dat het oude
recht van toepassing blijft op een oude artikel 19-vrijstelling,
als een verzoek daartoe voor 1 juli 2008 (datum inwerkingtreding
nieuwe Wro) is ingediend. Dit betekent derhalve dat ook na 1 juli
2008 een oude artikel 19-procedure kon worden doorlopen, mits een
dergelijk vrijstellingsverzoek voor 1 juli 2008 was ingediend.
Wellicht door koudwatervrees hebben bouwers en gemeenten
enthousiast gebruik gemaakt van dit overgangsrecht, zodat vele oude
vrijstellingen - ook los van een bouwvergunning - zijn
verleend.
Zijn oude vrijstellingen nog bruikbaar?
In de rechtspraak is het tot nu toe tweemaal voorgekomen
dat een bouwer gebruik wilde maken van zijn oude artikel
19-vrijstelling die hij nog op zak had. Zodoende werd - na 1 juli
2008 - een bouwvergunning bij de gemeente aangevraagd, waarbij de
bouwer een beroep deed op de al eerder verleende vrijstelling. De
voorzieningenrechter te Arnhem en de voorzieningenrechter te
Utrecht kregen beide de vraag voor de kiezen of een oude artikel
19-vrijstelling nog wel gebruikt kon worden, aangezien deze
vrijstelling onder het nieuwe recht juridisch niet meer bestaat.
Opmerkelijk is dat beide voorzieningenrechters tot verschillende
antwoorden zijn gekomen. Ten eerste zal de Arnhemse zaak worden
besproken.
Voorzieningenrechter Arnhem 22 april 2009: oude
vrijstelling niet meer bruikbaar
Indien sprake is van een bouwplan, dat in strijd is met het
bestemmingsplan, kan die strijdigheid onder de nieuwe Wro slechts
worden weggenomen door een - op grond van die wet genomen -
ontheffing of projectbesluit, aldus de voorzieningenrechter. Dat
standpunt wordt ook bevestigd door artikel 46 lid 3 van de
Woningwet. Dat artikel bepaalt namelijk dat een bouwaanvraag, die
in strijd is met het bestemmingsplan, tevens moet worden aangemerkt
als een ontheffing dan wel een projectbesluit onder de nieuwe Wro.
De strijdigheid met het bestemmingsplan kan dus niet meer worden
weggenomen door een oude artikel 19-vrijstelling. Deze vrijstelling
bestaat namelijk niet meer onder de nieuwe Wro en is ook niet onder
het overgangsrecht gebracht.
Voorzieningenrechter Utrecht 17 juli 2009: oude
vrijstelling nog wel bruikbaar
De Utrechtse voorzieningenrechter is van oordeel dat oude
vrijstellingen nog wel hun waarde hebben behouden. Hiervoor
verwijst de voorzieningenrechter naar het overgangsrecht waaruit
volgt dat ten aanzien van een oude artikel 19-vrijstelling het oude
recht van toepassing blijft, ingeval een verzoek daartoe voor 1
juli 2008 is ingediend. Hoewel de voorzieningenrechter te Utrecht
zich bewust is van artikel 46 van de Woningwet (dat meebrengt dat
alleen door een ontheffing of projectbesluit in de zin van de
nieuwe Wro van het bestemmingsplan kan worden afgeweken), acht hij
die wetsbepaling niet van toepassing als voor 1 juli 2008 om een
oude vrijstelling is verzocht. Dat een artikel 19-vrijstelling niet
is gelijkgesteld met een evenknie in de nieuwe Wro is zodoende
irrelevant. Daarbij doet de voorzieningenrechter een beroep op de
parlementaire geschiedenis.
Effect voor de praktijk
Naar de huidige stand van de jurisprudentie is het
mogelijk om beide standpunten te verdedigen. Uiteraard is
voorzichtigheid geboden, nu de aanwezige rechtspraak tegenstrijdig
is. Per individueel geval zal een afweging moeten worden gemaakt.
Soms zal het de moeite lonen om de oude vrijstelling in te roepen
(alsdan hoeft geen nieuwe, wellicht langdurige planologische
procedure te worden doorlopen). In Andere gevallen zal het wellicht
zijn aangewezen om het zekere voor het onzekere te nemen en een
projectbesluit dan wel ontheffing aan te vragen.
Wij sluiten niet uit dat in (één van) beide zaken hoger beroep zal
worden ingesteld, zodat op termijn een uitspraak van de hoogste
rechter is te verwachten. Uiteraard houden wij u hiervan in deze
nieuwsbrief op de hoogte.
Auteur: Alex Lijkwan
Inhoudsopgave
...........................................................................................................................................................................
De economische crisis te lijf met de crisis- en herstelwet
De regering wil de economische crisis te lijf
gaan met het wetsvoorstel Crisis- en herstelwet dat op Prinsjesdag
is ingediend bij de Tweede Kamer. Met de wet moet een einde worden
gemaakt aan de "de complexiteit en stroperigheid van
besluitvorming" op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling. Grote
projecten kunnen dan eerder doorgang vinden, waardoor nieuwe banen
worden gecreëerd en dus de economie een "boost" krijgt, aldus de
regering. Het is de bedoeling dat de wet op 1 januari 2010 in
werking treedt. Hieronder wordt een aantal aspecten van het
wetsvoorstel toegelicht.
Tijdelijk snellere procedures voor grote projecten
Het wetsvoorstel wijst een groot aantal (categorieën van)
ruimtelijke en infrastructurele projecten aan waarvoor tijdelijk -
want tot 1 januari 2014 - afwijkende procedureregels gaan gelden.
Het gaat om projecten als de aanleg van autosnelwegen en
spoorwegen, de ontwikkeling van gebieden zoals de Noordelijke
IJoevers in Amsterdam, Brainport Eindhoven en de bouw van meer dan
20 woningen in een aaneengesloten gebied. Bij AMvB kunnen nog meer
projecten worden aangewezen. Kortom: het wetsvoorstel is van
toepassing op een mogelijk zeer groot aantal plannen en besluiten
ter uitvoering daarvan.
Milieueffectrapport
Indien voor een project een plicht bestaat om een
milieueffectrapport op te stellen, voorziet de wet in tijdswinst.
Voor dergelijke projecten vervalt de verplichting om redelijke
alternatieven in beeld te brengen en te onderzoeken. Ook de
verplichting om de Commissie voor de milieueffectrapportage te
laten adviseren over het uitgevoerde rapport, vervalt.
Procesrecht
In de procedure leidend tot uitvoeringsbesluiten voor een
project wordt niets gewijzigd. Wel worden een aantal veranderingen
doorgevoerd in de rechtsbescherming nadat de uitvoeringsbesluiten
zijn genomen. Beroep kan niet meer worden ingediend op "nader aan
te voeren gronden", maar moet direct en volledig worden
gemotiveerd. Verder wordt het "relativiteitsvereiste" ingevoerd,
hetgeen inhoudt dat de bestuursrechter een bestreden besluit niet
meer kan vernietigen wegens schending van een rechtsregel die de
appellant zelf uiteindelijk geen schade berokkent.
Ook wordt de rechter verplicht om een zaak versneld te behandelen
en binnen zes maanden uitspraak te doen. Aangezien de meeste
(hoger) beroepen nu binnen 1 jaar worden afgehandeld, zullen
rechtbanken en de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van
State de beroepen met voorrang moeten behandelen. Dat andere zaken
hierdoor mogelijkerwijs langer blijven liggen, neemt de regering op
de koop toe.
Specifiek: woningbouw
Een andere opvallende tijdelijke maatregel ziet alleen op
woningbouwprojecten van ten minste 20 en maximaal 2000 woningen.
Het wetsvoorstel voorziet in versnelde uitvoering van dergelijke
projecten. Alle regels (met uitzondering van de Flora- en faunawet
en de Natuurbeschermingswet) op grond waarvan vergunningen,
ontheffingen, vrijstellingen of enig ander besluit ter uitvoering
van een dergelijk woningbouwproject nodig zijn, worden buiten
werking gesteld. Ter illustratie: een te wijzigen bestemmingsplan,
de bouwvergunning, eventueel benodigde kapvergunning en
sloopvergunning ter realisering van een woningbouwproject worden
dan in één uitvoeringsbesluit geïncorporeerd. Het
projectuitvoeringsbesluit wordt genomen door de gemeenteraad. Tegen
dit uitvoeringsbesluit is slechts beroep mogelijk in één instantie
bij de Raad van State, die binnen 4 maanden uitspraak moet
doen.
Structurele tijdswinst
De bovengenoemde maatregelen vervallen op 1 januari 2014.
Het wetsvoorstel brengt echter ook permanente wijzigingen aan in
een aantal bijzondere wetten. Zo zorgt het wetsvoorstel voor een
vereenvoudiging van de uitvoering van de Natuurbeschermingswet,
gericht op onder andere minder vergunningen en een eenvoudiger
berekening van de effecten van stikstof op Natura 2000-gebieden.
Ook wordt de procedure uit de Onteigeningswet om onroerende zaken
te onteigenen ingekort. Dit moet een tijdwinst van minimaal 4
maanden opleveren. Het wetsvoorstel voorziet ook in de oplossing
van meer specifieke knelpunten, zoals vereenvoudiging van de
gemeentelijke deelname in de aanleg van glasvezelnetten, de
stimulering van warmte-koudeopslag door de aanpassing van onder
andere de Wet bodembescherming en de versnelling van de aanleg van
windmolenparken door middel van meer provinciale
coördinatie.
Ontwikkelingsgebieden
Het wetsvoorstel voorziet ten slotte in de mogelijkheid om
ontwikkelingsgebieden aan te wijzen. In dergelijke gebieden kan
gedurende maximaal 10 jaar afgeweken worden van bij AMvB aangewezen
bepalingen uit de Nederlandse milieuwetgeving. Het kan gaan om
bepalingen uit bijvoorbeeld de Natuurbeschermingswet, de Wet
bodembescherming, de Wet Ammoniak en veehouderij en de Wet
geluidhinder. Zodoende kunnen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen
eerder doorgang vinden. Ook van de Wet milieubeheer mag afgeweken
worden, echter met uitzondering van het bepaalde over
kwaliteitseisen op het gebied van lucht en water. Overigens is het
regime aangaande luchtkwaliteitseisen per 1 augustus 2000
versoepeld met de Wet implementatie en derogatie
luchtkwaliteitseisen.
Conclusies
Met dit wetsvoorstel wordt dus beoogd de aanleg van
ruimtelijke projecten te vereenvoudigen en versnellen om de
economie een impuls te geven. Het is echter maar de vraag of het
gewenste resultaat inderdaad wordt bereikt. Ook de regering
onderkent dat er niet alleen een juridisch, maar ook een
bestuurlijk en politiek probleem kan bestaan. Bestuurlijke of
politieke traagheid of omissies in de ambtelijke voorbereiding
vormen in de praktijk niet zelden een belemmering en zijn
ongewenst. Ook daar zal dus een slag gemaakt moeten
worden!
Auteurs: Erik Dans en Eveline Sillevis Smitt
Inhoudsopgave
...........................................................................................................................................................................
Verruiming van de monumentenvrijstelling
overdrachtsbelasting van korte duur?
De verkrijging van monumenten door
monumentenrechtspersonen is thans onder voorwaarden vrijgesteld van
overdrachtsbelasting. Bij besluit van 10 juni 2009 heeft de
Staatssecretaris van Financiën de toepassing van de
monumentenvrijstelling verruimd nadat het Gerechtshof Den Haag had
besloten de vrijstelling tevens toe te kennen aan een natuurlijk
persoon. De verruiming van de vrijstelling lijkt echter van korte
duur te zijn. Het op Prinsjesdag ingediende Belastingplan 2010
stelt voor de monumentenvrijstelling volledig te schrappen per 1
januari 2010.
Verruiming van de vrijstelling naar natuurlijke
personen
Op 1 mei 2009 heeft het Gerechtshof Den Haag een
opmerkelijke uitspraak gedaan over de monumentenvrijstelling voor
de overdrachtsbelasting. Het oordeelde dat de vrijstelling niet
alleen geldt voor monumentenrechtspersonen, maar ook moet worden
toegekend aan natuurlijke personen. De Staatssecretaris van
Financiën heeft berust in de uitspraak en bij besluit van 10 juni
2009 het beleid betreffende de toepassing van de
monumentenvrijstelling tijdelijk aangepast per 1 mei 2009. Het
nieuwe beleid heeft óók consequenties voor
monumentenrechtspersonen.
De verkrijging van monumenten door monumentenrechtspersonen, zoals
een stichting of een besloten vennootschap, is thans onder
voorwaarden vrijgesteld van overdrachtsbelasting (artikel 15 lid 1
onder p van de Wet op belastingen van rechtsverkeer ('WBR')). De
monumentenvrijstelling geldt als de onroerende zaak op het moment
van de verkrijging is ingeschreven in één van de ingevolge de
Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten
('Monumentenregisters'). Gemeentelijke monumenten vallen daar niet
onder. De vrijstelling geldt ook voor de verkrijging van een
onverdeeld aandeel of een appartementsrecht in een
monument.
Uitspraak Gerechtshof Den Haag van 1 mei 2009
De zaak voorgelegd aan het Gerechtshof Den Haag betrof de
verkrijging van een rijksmonument door een natuurlijk persoon. Het
Hof heeft beslist dat verkrijgingen door natuurlijke- en
rechtspersonen gelet op de ratio van de vrijstelling (bevordering
van het behoud van monumenten), aangemerkt kunnen worden als
gelijke gevallen. Vervolgens heeft het Hof beslist de vrijstelling
toe te kennen aan de betreffende natuurlijke persoon.
Besluit Staatssecretaris 10 juni 2009: uitbreiding
monumentenvrijstelling
Bij besluit van 10 juni 2009 heeft de Staatssecretaris van
Financiën de toepassing van de monumentenvrijstelling verruimd. De
Staatssecretaris tekent daarbij aan dat de vrijstelling een
voorlopig karakter heeft, omdat er een evaluatie plaatsvindt van de
vrijstelling.
De Staatssecretaris keurt goed dat de verkrijging van monumenten in
de zin van de Monumentenwet 1988 is vrijgesteld van
overdrachtsbelasting, ongeacht of een monument wordt verkregen door
een natuurlijk- of een rechtspersoon. De voor een rechtspersoon
geldende voorwaarde dat deze hoofdzakelijk de instandhouding van
monumenten ten doel heeft, komt te vervallen. Ook behoeft een
rechtspersoon, voor de toepassing van de vrijstelling, niet meer
door de Minister te worden aangewezen als
monumentenrechtspersoon.
De Staatssecretaris geeft aan dat de goedkeuring geldt met
terugwerkende kracht met ingang van 1 mei 2009 tot de datum waarop
de voorziene wijziging van de monumentenvrijstelling in werking
treedt. Indien op of na 1 mei 2009 voldoening op aangifte heeft
plaatsgevonden dan wel een naheffingsaanslag onherroepelijk is
komen vast te staan, zal de inspecteur van de Belastingdienst op
verzoek teruggaaf of vermindering van overdrachtsbelasting
verlenen. AKD heeft inmiddels met succes een aantal teruggaven
geregeld.
Ten slotte keurt de Staatssecretaris goed dat de vrijstelling ook
geldt voor de verkrijging van een onroerende zaak voordat deze als
monument is ingeschreven in de Monumentenregisters,
mits:
de aanvraag tot aanwijzing als monument is gedaan uiterlijk op het
moment van de verkrijging;
de onroerende zaak binnen 10 maanden na de verkrijging als monument
is ingeschreven in de Monumentenregisters; en
er tijdig een aangifte wordt ingediend met daarin een beroep op de
vrijstelling en bij deze aangifte wordt gevoegd een afschrift van
het verzoek tot aanwijzing als monument.
De regel dat overdrachtsbelasting alsnog verschuldigd is wanneer
binnen 25 jaar na de verkrijging de onroerende zaak zijn
monumentenstatus verliest, blijft onverminderd van
kracht.
Belastingplan 2010: afschaffing
monumentenvrijstelling
De verruimde vrijstelling lijkt helaas van korte duur te zijn.
Inmiddels is namelijk op Prinsjesdag het Belastingplan 2010 bij de
Tweede Kamer ingediend waarin wordt voorgesteld de
monumentenvrijstelling per 1 januari 2010 volledig af te schaffen.
Een subsidieregeling van het Ministerie van Onderwijs, Cultuur
& Wetenschappen ten behoeve van het in stand houden van
monumenten komt voor de monumentenvrijstelling in de plaats. Reden
voor afschaffing is dat uit de evaluatie van de
monumentenvrijstelling is gebleken dat deze vrijstelling nauwelijks
ten goede komt aan de restauratie en het behoud van monumenten. Bij
de nieuwe subsidieregeling zou dit wel het geval zijn.
Auteur: Mariëtta van Wijk
Inhoudsopgave
..........................................................................................................................................................................
Technische herstelwet
van VROM
Op 15 juli 2009 is grotendeels en met
terugwerkende kracht de technische herstelwet van VROM (Stb. 2009,
297) in werking getreden. Bij deze wet worden diverse artikelen uit
onder andere de Invoeringswet Wro, Wet bodembescherming, Wet
milieubeheer, Wet ruimtelijke ordening en Woningwet
gewijzigd.
De herstelwet is gemaakt om wetstechnische gebreken en leemten van
de diverse wetten te herstellen, maar brengt daarnaast enkele
wijzigingen in die wetten aan die meer fundamenteel van karakter
zijn. Hieronder worden enkele van die wijzigingen uit de
Invoeringswet Wro, de Wet ruimtelijke ordening en de Woningwet kort
weergegeven.
De actualiseringsplicht voor bestemmingsplannen
De Invoeringswet Wro is zodanig aangepast dat ook voor
bestemmingsplannen die minder dan 5 jaar oud zijn ten opzichte van
de inwerkingtreding van die wet op 1 juli 2008, geldt dat binnen 10
jaar na de datum van het onherroepelijk worden van dat
bestemmingsplan een nieuw bestemmingsplan vastgesteld moet worden
met toepassing van het nieuwe recht. Daarnaast wordt het mogelijk
gemaakt bij de bestaande bestemmingsplannen aan de
actualiseringsverplichting te voldoen door een beheersverordening
vast te stellen.
Overgangsrecht en artikel 19 WRO-vrijstelling
In de Invoeringswet was voorafgaand aan de
inwerkingtreding van de herstelwet weliswaar voorzien in
overgangsrecht ten aanzien van verzoeken om een vrijstelling
ingevolge artikel 19, lid 1 of 2, van de Wet op de Ruimtelijke
Ordening, maar was niet voorzien in overgangsrecht ten aanzien van
de met besluiten op die verzoeken samenhangende gevolgen, zoals
exploitatieovereenkomsten, verzoeken om schadevergoeding of
schadevergoedingsovereenkomsten die na 1 juli 2008 aan de orde
zijn. Ter herstel van deze omissie wordt een besluit tot
vrijstelling, waartoe een verzoek is ingediend voor 1 juli 2008,
voor de toepassing van afdeling 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening
gelijkgesteld met een besluit als bedoeld in artikel 3.10 van die
wet.
Wijzigings- en uitwerkingsplannen in aparte afdeling van de
Wet ruimtelijke ordening
De Wet ruimtelijke ordening is zodanig aangepast dat de
procedure voor een wijzigings- of uitwerkingsplan in een aparte
afdeling van de wet wordt geregeld.
De relatie tussen een bouwvergunning en een daarbij
behorend planologisch afwijkingsbesluit
De herstelwet brengt wijzigingen aan in de Woningwet ter
verduidelijking van de relatie tussen een bouwvergunning en een
daarbij behorend planologisch afwijkingsbesluit. De aanpassing van
artikel 46, lid 5, Woningwet dient ter verduidelijking dat indien
wordt beslist omtrent een aanvraag om een bouwvergunning op een
moment dat ten behoeve daarvan een planologisch afwijkingsbesluit
(een ontheffing of een projectbesluit) is genomen, maar nog niet in
werking is getreden, de bouwvergunning moet worden geweigerd indien
het bouwen in strijd is met het bestemmingsplan in samenhang met
die ontheffing, dan wel in strijd is met dat projectbesluit. De
aanpassing van lid 6 van dit wetsartikel strekt ertoe te voorkomen
dat het mogelijk is dat een bouwvergunning reeds in werking treedt
voordat het planologische afwijkingsbesluit in werking is
getreden.
Auteur: Peter de Haan
Inhoudsopgave
..........................................................................................................................................................................
Wetsvoorstel overgangsregeling inschrijving netwerk; een
oplossing?
Op 10 juni 2009 is bij de Tweede Kamer een
wetsvoorstel ingediend tot wijziging van de wet die toeziet op de
inschrijving van de eigendom van netwerken in de openbare
registers. Op het eerste gezicht lijkt het wetsvoorstel een
oplossing voor de praktijk te zijn, maar helaas roept het voorstel
juist meer vragen en onduidelijkheden op.
In 2007 heeft de wetgever een generieke regeling inzake de eigendom
van netwerken in het Burgerlijk Wetboek ('BW') opgenomen. Artikel
5:20 lid 2 BW bepaalt dat de bevoegde aanlegger van een netwerk
tevens de eigenaar is van dit netwerk. Een netwerkeigenaar kan een
netwerk op zijn naam in de openbare registers van het kadaster
laten registreren indien en voor zover hij kan aantonen dat hij het
netwerk bevoegd in de grond heeft aangelegd. De eigendomsregeling
en de registratie van netwerken blijken in de praktijk juist op
problemen te stuiten. De netwerkeigenaar dient bewijsstukken aan de
notaris te overleggen, waaruit blijkt dat hij destijds bevoegd was
om het betreffende netwerk in de grond van een ander aan te leggen.
Met name bij de oudere netwerken is dit bewijs niet of nauwelijks
meer aan te leveren. Voor netwerkbedrijven blijkt dat dit
moeilijkheden met zich meebrengt, aangezien de oudere documentatie
bijvoorbeeld niet bewaard is gebleven. Ook zijn er gevallen waarbij
de grondeigenaar slechts mondeling heeft ingestemd met de aanleg.
Wanneer de netwerkeigenaar niet in voldoende mate kan aantonen dat
hij de bevoegde aanlegger (en dus eigenaar) van het netwerk is, kan
hij het netwerk niet laten registreren en/of
overdragen.
Wetsvoorstel
Het wetsvoorstel (wetsvoorstel 31974) is tot stand gekomen
na overleg met de KNB en het Platform Netbeheerders. In de praktijk
kan de notaris vaak niet met voldoende zekerheid vaststellen wie de
'bevoegde aanlegger' was van het netwerk en daarmee ook niet wie de
eigenaar van het netwerk is. De voorgestelde wetsaanpassingen
voorzien in een oplossing in de situaties waarbij een netwerk niet
door de eigenaar kan worden overgedragen, omdat de eigenaar niet
kan aantonen dat hij de bevoegde aanlegger van het netwerk
was.
Het wetsvoorstel houdt het volgende in:
Degene die zich op 1 februari 2007 als eigenaar van een
'net' in de zin van art. 3:17 lid 1 sub k BW gedroeg, is bevoegd de
aanleg van het net in de openbare registers te doen inschrijven en
dat net als eigenaar te vervreemden en te bezwaren.
De Memorie van Toelichting vermeldt dat de notaris moet beoordelen
of de inschrijver zich als eigenaar gedroeg. In ieder geval
gedroegen zich als eigenaar:
a. een aanbieder van een openbaar elektronisch communicatienetwerk
in de zin van de Telecommunicatiewet die bij de OPTA was
geregistreerd;
b. een bedrijf genoemd in de Regeling distributiegebieden
waterleidingbedrijven ten aanzien van de netwerken gelegen in het
distributiegebied waarin het bedrijf volgens deze Regeling zorg
droeg voor de drinkwatervoorziening;
c. degene die op grond van de Elektriciteitswet of de Gaswet voor
het beheer van het betreffende net een beheerder had
aangewezen;
d. degene die het net voor zichzelf exploiteert. Over deze
categorie zal de KNB in een later stadium, na overleg met de
netwerkbedrijven, nadere informatie aan het notariaat
verstrekken.
De inschrijver dient zijn eigendomsrecht in de openbare registers
te registeren. Vervolgens dient de inschrijver de inschrijving in
de Staatscourant en in een landelijk dagblad te publiceren. Het
recht van derden om het recht op het netwerk op te eisen vervalt
één jaar na de dag na het verschijnen van de laatste publicatie in
de Staatscourant of een landelijk dagblad. Gedurende dit jaar
hebben derden de bevoegdheid het netwerk of een recht daarop op te
eisen. Indien een derde er van overtuigd is dat hij of zij een
beter recht heeft op het netwerk, dient hij binnen de vervaltermijn
een dagvaarding (de zogenaamde eigendomsuitwijzing) in de openbare
registers in te schrijven. Indien een dergelijke inschrijving niet
heeft plaatsgevonden, wordt degene die het netwerk in eerste
instantie heeft ingeschreven, na het verstrijken van de
vervaltermijn, definitief eigenaar. Eventuele rechten van derden op
schadevergoeding blijven, ook na het verstrijken van genoemde
termijn, in stand.
Kritiek en slotopmerkingen
Op het eerste gezicht lijkt het wetsvoorstel eindelijk een
oplossing voor de praktijk te zijn. Helaas roept het wetsvoorstel
zoals vermeld nog meer vragen en onduidelijkheden op.
Ten eerste kan een netwerkbedrijf dat pretendeert eigenaar te zijn,
zijn eigendomsrecht op een netwerk laten inschrijven en vervolgens
de eigendom van dat netwerk direct overdragen. De nieuwe eigenaar
onder bijzondere titel wordt vervolgens beschermd tegen derden die
pretenderen een beter recht te hebben. Uit het wetsvoorstel blijkt
dat de verkrijger onder bijzondere titel tegen derden wordt
beschermd, tenzij de derde vóoacute;r de inschrijving van de
rechtshandeling en binnen de vervaltermijn van een jaar een
dagvaarding (eigendomsuitwijzing) in de openbare registers heeft
doen inschrijven of de verkrijger het recht van genoemde derde
kende. Een netwerkeigenaar kan hierdoor heel makkelijk de
eigendomsoverdracht van een netwerk bewerkstelligen en bovendien de
rechten van derden schenden.
Ten tweede is het niet helemaal duidelijk of het wetsvoorstel ook
van toepassing is op een economische eigenaar. Er dient duidelijk
te worden vastgesteld of het wetsvoorstel ook voor een economische
eigenaar zou kunnen gelden. Volgens de huidige redactie van het
wetsvoorstel kan er worden geconcludeerd dat de regeling ook voor
een economische eigenaar geldt. Het is duidelijk dat het
wetvoorstel niet bestemd is voor netwerkbedrijven die er onder de
huidige wetgeving zeker van zijn dat ze geen (juridische) eigenaren
zijn. Het wetsvoorstel is juist bedoeld om een oplossing te bieden
aan degene die echt menen eigendom te hebben van het netwerk, maar
dit helaas niet kunnen aantonen. Bij de behandelingen van het
wetsvoorstel in de tweede kamer dient de inhoud van het
wetsvoorstel kritisch te worden behandeld en alle mogelijke
onduidelijkheden voor de praktijk te worden weggenomen. Alleen dan
kan het wetsvoorstel een oplossing voor de praktijk
bieden.
Auteur: Kim Gerôt
Inhoudsopgave
...........................................................................................................................................................................
Het meekleuren van de bestemming van verhuurde
bedrijfsruimte
Het komt nogal eens voor dat een winkelier of
een horecaondernemer een in een aangrenzend perceel gelegen
bedrijfsruimte of een aangrenzend stukje grond huurt ten behoeve
van zijn onderneming. Te denken valt aan een stukje grond waarop de
horecaondernemer een terras realiseert of waarmee hij zijn
bestaande terras uitbreidt, aan een tuincentrum dat een aangrenzend
stuk grond huurt om de verkoopruimte buiten uit te breiden en/ of
parkeerruimte te creëren.
Ook kan worden gedacht aan de winkelier die in het aangrenzend pand
opslagruimte bijhuurt.
Partijen realiseren zich dan vaak niet welk wettelijk huurregime
van toepassing is op hetgeen wordt bijgehuurd.
Diverse wettelijke regimes alnaargelang aard en
bestemming
Met betrekking tot het bijgehuurde stuk grond zou men
wellicht verwachten dat de wettelijke bepalingen met betrekking tot
de huur van onbebouwde grond van toepassing zijn in welk geval de
huurder nauwelijks beschermd wordt. Bij de huur van aangrenzende
opslagruimte zoals hierboven bedoeld, zou men verwachten dat de
wettelijke bepalingen met betrekking tot de huur van overige
bedrijfsruimten als bedoeld in artikel 7:230a van het Burgerlijk
Wetboek (hierna: BW) van toepassing zijn waarbij de huurder
aanspraak kan maken op ontruimingsbescherming. Daartegenover staat
het wettelijk regime van artikel 7:290 BW dat van toepassing is als
gehuurd wordt met de bestemming - kort gezegd - detailhandel,
horeca of ambacht. Huurders van zogenaamde 7:290 bedrijfsruimte
(hierna: winkelruimte) worden het sterkst beschermd door de
wetgever met bepalingen over ondermeer termijnbescherming,
opzeggingsbescherming en indeplaatsstelling waarvan contractueel
niet rechtsgeldig ten nadele van de huurder kan worden
afgeweken.
Het fietsenstallingarrest van 1983
In 1983 heeft de Hoge Raad in het fietsenstallingarrest
beslist dat op de huur van de door een winkelier bijgehuurde ruimte
de (voorgangers van de) artikelen 7:290 BW van toepassing kunnen
zijn hoewel de bijgehuurde ruimte zelf niet als winkel-
bedrijfsruimte kwalificeert.
"Kunnen" wordt door de Hoge Raad als volgt toegelicht: "Daartoe is
in een geval als het onderhavige nodig dat de huurovereenkomst
insluit dat de verhuurder ermee ingestemd heeft dat de verhuurde
ruimte wordt bestemd om tezamen met de andere door de huurder
gebezigde ruimten als bedrijfsruimte te worden gebruikt. Een
zodanige instemming kan eventueel worden afgeleid uit het feit dat
de aard van de verhuurde ruimte meebrengt dat zij niet dan als een
onderdeel van de gehele door de huurder geëxploiteerde
bedrijfsruimte kan worden gezien".
Als de door een winkelier bijgehuurde opslagruimte aan de door de
Hoge Raad geformuleerde maatstaf voldoet, brengt dat derhalve met
zich mee dat op de huurovereenkomst met betrekking tot de
bijgehuurde opslagruimte het wettelijk regime voor winkelruimte
(met alle bescherming als hierboven aangegeven) van toepassing is
in plaats van het wettelijk regime voor overige bedrijfsruimte met
enkel aanspraak op ontruimingsbescherming voor de
huurder.
Meekleuren
Dat wordt wel het meekleuren van de bestemming van de
bedrijfsruimte genoemd: doordat de bijgehuurde opslagruimte door de
huurder wordt gebruikt ten behoeve en in het kader van zijn
aangrenzende onder artikel 7:290 BW vallende winkelruimte, kleurt
het huurregime mee naar het wettelijk regime dat op de winkelruimte
van toepassing is met als gevolg dat de huurder alle bescherming
heeft die bij dat regime hoort met betrekking tot onder meer duur
en opzegging.
Door toepassing van wat wel de connexiteitsleer wordt genoemd,
geldt dan voor beide huurovereenkomsten hetzelfde wettelijk
regime.
In de uitspraak van de Hoge Raad en in diverse latere uitspraken
van lagere rechters in dezelfde lijn ging het steeds over een
huurder van winkelruimte die in een aparte overeenkomst van een
andere verhuurder aangrenzend een stuk grond of bijvoorbeeld een
opslagruimte erbij huurde.
Winkelier is pandeigenaar en huurt iets bij
Recent zijn twee tegenstrijdige uitspraken gedaan met
betrekking tot situaties waarin de huurder van de bijgehuurde
ruimte niet ook zijn winkel huurde, maar het winkelpand in eigendom
had. De kantonrechter in Alphen aan den Rijn oordeelde op 28 april
2009 dat dat geen verschil maakt waarbij hij erop wijst dat uit het
fietsenstallingarrest niet blijkt dat de winkel ook gehuurd moet
worden. De kantonrechter vindt dat een onderscheid in bescherming
van de huurder van de bijgehuurde ruimte alnaargelang die huurder
eigenaar is van het winkelpand of huurder van het winkelpand, niet
te rechtvaardigen is. Op de huurovereenkomst met betrekking tot de
door de winkelier / pandeigenaar bijgehuurde opslagruimte is het
wettelijk regime voor winkelruimte van toepassing volgens de
kantonrechter en niet het normaliter bij huur van opslagruimte
toepasselijke artikel 7:230a BW.
Anders: Gerechtshof Den Haag 7 april 2009
Het gerechtshof in Den Haag heeft op 7 april 2009 in een
andere zaak in hoger beroep beslist dat het in eigendom aan de
huurder van de bijgehuurde opslagruimte behorende winkelpand niet
is aan te merken als of gelijk te stellen met een verhuurde
bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW en dat de bijgehuurde
opslagruimte aldus ook niet is aan te merken als een onroerende
aanhorigheid in de zin van artikel 7:290 BW. Het beroep van de
huurder op het fietsenstallingarrest werd door het Hof verworpen
waarbij ten overvloede nog door het Hof werd overwogen dat het
standpunt van de huurder (inhoudend dat het fietsenstallingarrest
ook geldt voor de situatie waarin de huurder van de bijgehuurde
opslagruimte eigenaar is van het winkelpand waarin hij zijn winkel
exploiteert ten behoeve waarvan de opslagruimte wordt bijgehuurd)
voor de praktijk te ver strekkende, want doorgaans door partijen
onbedoelde rechtsgevolgen met zich zou brengen en dat een
dergelijke benadering het in de wet gehanteerde onderscheid tussen
winkelruimte en overige bedrijfsruimte grotendeels zou doen
vervagen. Volgens het Hof was dus het wettelijk regime voor overige
bedrijfsruimte van toepassing op de huur van de bijgehuurde
opslagruimte.
Dit oordeel van het Hof lijkt voor discussie vatbaar. Er is echter
geen cassatie tegen het arrest van het Hof ingesteld bij de Hoge
Raad. De door de twee tegenstrijdige uitspraken ontstane
onzekerheid zal dus nog wel even blijven bestaan.
Conclusie
Los daarvan blijft staan dat verhuurder (met betrekking
tot de juridische gevolgen) en huurder (met betrekking tot zijn
rechten) zich goed dienen te realiseren welk wettelijk huurregime
van toepassing is indien een winkelier, een horecaondernemer of een
ambachtsman een aangrenzend stuk grond of een aangrenzende
bedrijfsruimte huurt ten einde deze dienstbaar te maken aan zijn
winkel, horecabedrijf of ambachtsbedrijf.
Auteur: Nico Broers
Inhoudsopgave
