Dit is de tweede uitgave van de digitale nieuwsbrief van de vakgroep Real Estate van AKD. De nieuwsbrief verschijnt eens in de drie maanden en biedt u een overzicht van recente en belangrijke ontwikkelingen in de real estatesector.
............................................................................................................................................................................
Wet
op de archeologische monumentenzorg een
feit
Op 1 september 2007 is de Wet op de archeologische monumentenzorg
in werking getreden. In deze wet wordt - onder meer - geregeld dat
gemeenten en provincies bij ruimtelijke besluitvorming voortaan
rekening moeten houden met de eventuele aanwezigheid van
archeologische bodemschatten. Daarnaast wordt geregeld hoe de
kosten van archeologische maatregelen tussen overheid en
initiatiefnemer worden verdeeld.
Gemeenten zullen bij het opstellen van bestemmingsplannen voortaan moeten onderzoeken of er in het plangebied archeologische waarden te verwachten zijn. Als het verkennend onderzoek daartoe aanleiding geeft, moet de gemeente in het bestemmingsplan maatregelen treffen om deze waarden (indien mogelijk ter plekke) te beschermen. Zo kunnen in het bestemmingsplan 'archeologievriendelijke' bestemmingen, beschermende voorschriften en/of een aanlegvergunningenstelsel worden opgenomen.
Tevens kunnen aan vrijstellingen van het bestemmingsplan en aan ontgrondingsvergunningen voorschriften ter behoud van de archeologische waarden worden verbonden. De vergunninghouder kan verplicht worden om opgravingen te verrichten of de werkzaamheden onder archeologische begeleiding te laten plaatsvinden. Ook aan een bouwvergunning kunnen deze voorschriften worden verbonden als dit in het bestemmingsplan is bepaald.
De kosten
De kosten van archeologische werkzaamheden kunnen op twee manieren
voor rekening komen van initiatiefnemers zoals ontwikkelaars en
ontgronders.
Ten eerste komen de kosten van verkennend archeologisch onderzoek ten laste van de aanvrager van een vrijstelling of ontgrondingsvergunning. Ook de kosten van de maatregelen die in de vergunning of vrijstelling zijn voorgeschreven komen (in beginsel) voor rekening van de initiatiefnemer.
Onder omstandigheden kunnen deze kosten echter excessief uitvallen ten opzichte van de totale kosten van het project. Deze excessieve kosten (kosten die redelijkerwijs niet ten laste van de initiatiefnemer zouden moeten komen) komen ten laste van de overheid die de vergunning heeft verleend. Mochten er daarna nog fors hogere meerkosten resteren, dan kan provincie of gemeente een beroep doen op de Rijksoverheid om deze 'uitzonderlijke kosten' te dekken.
Ten tweede kan een gemeente via de exploitatieverordening kosten van archeologische werkzaamheden op een initiatiefnemer verhalen. Indien een gemeente bij het opstellen van een bestemmingsplan dergelijke kosten heeft moeten maken, kunnen deze kosten via de exploitatieovereenkomst bij de initiatiefnemer in rekening worden gebracht. Dit systeem zal bij de invoering van de Grondexploitatiewet worden herzien.
De kosten die komen kijken bij toevalsvondsten - vondsten die worden gedaan ondanks dat uit onderzoek bleek dat de aanwezigheid van archeologische waarden niet waarschijnlijk is - komen voor rekening van de overheid.
Auteur: Martijn van Bemmel
............................................................................................................................................................................
1 januari 2008 verloopt de kans op subsidie bodemsanering
In de wereld van bodemverontreiniging en -sanering is altijd volop
beweging. Zo is nog niet zo lang geleden de Wet bodembescherming
gewijzigd. Daarbij is sterk de nadruk komen te liggen op
functiegerichte sanering door eigenaren of erfpachters. Verder is
het zogenoemde 'Kwalibo' inmiddels bijna geheel ingevoerd. Daarmee
is de kwaliteit van bedrijven die actief zijn op het gebied van
bodemonderzoek en -sanering extra gewaarborgd. Verder is op dit
moment het 'Besluit financiële bepalingen bodemsanering', of
kortweg de Bedrijvenregeling actueel.
De Bedrijvenregeling bestaat al langer en gaat over subsidiëring van het saneren van bedrijfsterreinen in eigen beheer. Onder omstandigheden en afhankelijk van het geval is het mogelijk om voor een deel van de saneringskosten van bedrijventerreinen een overheidsbijdrage te ontvangen. Hierbij geldt één strikte voorwaarde: een bedrijf dat (wanneer dan ook) wil gaan saneren en een eventuele bijdrage wenst te ontvangen, dient zich vóór 1 januari 2008 aan te melden. Bij aanmelding na die datum vervallen in beginsel de rechten op een eventuele bijdrage van overheidswege.
Wanneer kom je in aanmerking?
In de Bedrijvenregeling is gedetailleerd beschreven aan welke eisen
moet worden voldaan om in aanmerking te komen voor een bijdrage.
Het moet gaan om ernstige verontreiniging die geheel of
gedeeltelijk is veroorzaakt vóór 1975. Indien de eigenaar of
erfpachter van een verontreinigd terrein zelf (mede-)veroorzaker is
van de verontreiniging, dan is de overheidsbijdrage lager dan
wanneer dit niet zo is. Ook is de datum waarop het terrein is
verworven van belang. Hoe eerder is verworven, hoe gunstiger voor
de hoogte van de bijdrage. Daarbij geldt bovendien een uiterste
datum wat betreft het moment van verwerving, namelijk 1 januari
1995. Is het bedrijfsterrein na die datum verworven, dan bestaat in
principe geen recht op een bijdrage. Verder is nog van belang of de
eigenaar of erfpachter op de hoogte was van de verontreiniging.
De bijdrage aan de saneringskosten wordt uitgedrukt in een percentage van de totale kosten. Dit percentage varieert tussen de 15% en 60% en is, zoals gezegd, afhankelijk van de zojuist genoemde omstandigheden. Aanmelden voor een bijdrage kan bij het bevoegde gezag (alle grote gemeenten en anders de provincie). Overigens betekent het louter aanmelden van een verontreinigingsgeval voor een bijdrage niet, dat men meteen tot sanering moet overgaan. Voor de beoordeling van de saneringsnoodzaak blijft het gebruikelijke wettelijke kader uit de Wet bodembescherming gelden.
Auteur: Michiel de Groote
............................................................................................................................................................................
Korte
termijnen bij wanprestatie verkoper
Bij aankoop van een (onroerend) goed dat na het sluiten van de
koopovereenkomst een gebrek blijkt te vertonen, dienen kopers snel
te reageren.
De wet en de jurisprudentie bepalen dat kopers het gebrek binnen (ongeveer) twee maanden na het ontdekken daarvan bij de verkopers moeten melden. Deze termijn van twee maanden is een zogenaamde vervaltermijn. Dat betekent dat deze termijn - in afwijking van een verjaringstermijn - niet verlengd, ofwel gestuit, kan worden.
Ná melding vangt een verjaringstermijn van twee jaar aan, waarbinnen de koper een rechtsvordering moet instellen of de lopende verjaringstermijn op de juiste wijze dient te stuiten bijvoorbeeld door het schrijven van een brief waarin hij zich alle rechten voorbehoudt.
Opvallend is dat de beide termijnen kort zijn. Het verdient dus aanbeveling een gebrek in het gekochte zo snel mogelijk, maar in ieder geval binnen twee maanden na ontdekking van het gebrek, schriftelijk (en desnoods aangetekend) te melden bij de verkopende partij en vervolgens binnen twee jaar ofwel te gaan procederen ofwel de vordering deugdelijk te stuiten. Als dat niet gebeurt, loopt de koper het risico snel met lege handen te komen staan.
Bekijk de schematische weergave van en toelichting op bovenstaande termijnen.
Arrest Hoge Raad
Opmerkelijker is dat de Hoge Raad in zijn arrest van 21 april 2006,
NJ 2006, 272 heeft bepaald dat de verjaringstermijn van twee jaar
geldt voor iedere rechtsvordering en ieder verweer van de koper,
dat feitelijk gebaseerd is op het niet beantwoorden van de
afgeleverde zaak aan de overeenkomst (non-conformiteit). De koper
kan deze termijn dus niet omzeilen door zich bijvoorbeeld te
baseren op onrechtmatige daad, waarvoor in de regel een langere
verjaringstermijn geldt van vijf jaar.
De Hoge Raad laat daarmee de rechtszekerheid prevaleren boven de billijkheid. Immers, vaststond dat de verkopende gemeente wanprestatie had gepleegd door verontreinigde bouwgrond in het verkeer te brengen.
De draagwijdte van het arrest geldt voor alle soorten koop. Dus zowel bij roerende zaken - defecte auto's, huishoudelijke apparaten, meubels, computers, tv's et cetera als bij koop van onroerende zaken - woningen met gebrekkige funderingen, schimmelvorming, asbest of een bouwbelemmering.
Auteur: Peter van Wijmen
............................................................................................................................................................................
Sleutelverklaring:
wees voorzichtig!
De normale gang van zaken bij onroerend goed-transacties is dat de
levering van het object gelijktijdig plaatsvindt met de feitelijke
levering (oplevering) ervan. Anders gezegd: Zodra de akte van
levering is ondertekend, ontvangt de koper de sleutels van het pand
en gaat het risico op koper over. Partijen kunnen overeenkomen dat
de koper het pand reeds vóór de overdracht mag gaan gebruiken. Dit
gebruik kan variëren van bijvoorbeeld het verrichten van eenvoudige
kluswerkzaamheden tot het volledig bewonen van het pand.
In zo'n situatie wordt vaak een sleutelverklaring getekend. Daaronder wordt verstaan een door verkoper en koper ondertekend document, waarin zij afspreken dat de sleutels door verkoper reeds vóór de notariële overdracht aan koper ter beschikking worden gesteld en onder welke voorwaarden dit plaatsvindt. Aandachtspunten daarbij zijn bijvoorbeeld: Welke werkzaamheden mag koper precies verrichten, wie verzekert het pand, wie betaalt de energiekosten etc.
Hoe alledaags dit ook mag klinken, er zitten bij een sleutelverklaring de nodige adders onder het gras, zowel op fiscaal- als civielrechtelijk terrein. Het gebruik van een sleutelverklaring moet, gelet op de diverse risico's, sterk worden afgeraden. Als er niet aan ontkomen kan worden, moet deze met zorg en uitsluitend na een adequate "risico-inventarisatie" worden opgesteld.
De risico's
Wat de belastingtechnische kant betreft wijs ik op het (grote)
risico dat een sleutelverklaring als een economische
eigendomsoverdracht wordt aangemerkt, zodat overdrachtsbelasting
verschuldigd is, die op aangifte moet worden voldaan en waarvoor de
verkoper naast de koper hoofdelijk aansprakelijk is.
Bij problemen op civielrechtelijk gebied kan aan de volgende zaken worden gedacht:
Recente uitspraken
Over de laatste kwestie is vrij recent twee maal (laatste
keer Rechtbank Zutphen; uitspraak 23 juli 2007) geprocedeerd. In
beide gevallen werd door de rechter geoordeeld dat het ging om een
zgn. huurovereenkomst inzake gebruik van woonruimte dat "naar zijn
aard slechts van korte duur is" (art. 7:232 lid 2 BW). De huurder
kan in dat geval géén beroep op huurbescherming doen. In het eerste
geval werd de huurder op vordering van de verhuurder dan ook
veroordeeld om het pand te ontruimen. Bovendien oordeelde de
rechter dat verhuurder voldoende spoedeisend belang had bij
ontruiming en er geen sprake was van misbruik van recht. In de
tweede procedure werd, in afwachting van een vonnis van de
Rechtbank, aan de kantonrechter "slechts" een verklaring voor recht
gevraagd - en verkregen - dat het gebruik door de huurder naar zijn
aard van korte duur was. De verhuurder kwam in beide gevallen dus
goed weg, maar zonder risico is het bepaald niet.
Auteur: André van Huffelen
............................................................................................................................................................................
Koop breekt
voorkeursrecht huurder?
Koop breekt geen huur. Indien een verhuurde woning of
bedrijfsruimte door de eigenaar-verhuurder wordt verkocht, eindigt
de huur niet. De rechten en plichten van de huurder gaan over op de
nieuwe eigenaar. Dit is sinds jaar en dag bekend als de regel "Koop
breekt geen huur". Tot voor kort verstond men hier ook onder de
overgang van een koopoptie van de huurder. Onlangs oordeelde de
Hoge Raad echter anders.
De regel koop breekt geen huur houdt een afwijking in van de algemene regel dat overeenkomsten slechts van kracht zijn tussen de handelende partijen. Deze afwijking heeft echter alleen betrekking op huursituaties. De bepaling regelt uitsluitend overgang van die rechten en plichten van het genot van een onroerende zaak, gedurende een bepaalde tijd en tegen een bepaalde prijs.
Tot voor kort bestond de opvatting dat een tussen huurder en verhuurder overeengekomen koopoptie van de huurder mee overging op de nieuwe eigenaar.
Lid 3 van artikel 7:226 Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de verkrijger slechts gebonden wordt door die bedingen van de huurovereenkomst die onmiddellijk verband houden met het in gebruik hebben van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie.
Uit de parlementaire geschiedenis met betrekking tot dit artikel blijkt volgens de Hoge Raad dat de wetgever hiermee de rechtspraak van de Hoge Raad over koopopties in een huurovereenkomst heeft willen codificeren, met dien verstande dat bedingen met een koopoptie waarbij het door de huurder periodiek te betalen bedrag naast een gebruiksvergoeding ook een vergoeding voor de uiteindelijke verkrijging in zich bergt, zoals in leaseovereenkomsten, wel van rechtswege gelden tussen de huurder en de koper van het gehuurde als opvolgend verhuurder, omdat daarbij wel is voldaan aan de eis van voldoende verband.
De Hoge Raad heeft nu onlangs geoordeeld dat indien de oorspronkelijk overeengekomen huurprijs niet naast de gebruiksvergoeding ook nog een vergoeding voor de uiteindelijke verkrijging van het gehuurde behelsde, het beding met het voorkeursrecht niet overgaat op de koper.
Auteur: Lotte Hoorntje
