Dit is een uitgave van de digitale nieuwsbrief van de vakgroep Real Estate van AKD. De nieuwsbrief verschijnt eens in de drie maanden en biedt u een overzicht van recente en belangrijke ontwikkelingen in de real estatesector.
...........................................................................................................................................................................
Duurzaamheid
in vastgoed vraagt om lef
In het verleden zagen we dat elke crisis een
slinger gaf aan het milieubewustzijn: de oliecrisis in 1973 leidde
tot een energiebesparinggolf en de vuile grondaffaires ten tijde
van de instortende huizenmarkt in het begin van de jaren '80 leidde
tot een tweede groene golf. Of de huidige crisis op de financiële
markt een stimulans is voor duurzaamheid in vastgoed is (nog) niet
duidelijk. Wat wel duidelijk is, is dat duurzaamheid momenteel
volop in de belangstelling staat.
Dit jaar zal tijdens de Provada ('Green Forum') uitgebreid aandacht
aan duurzame vastgoedontwikkelingen worden besteed. Op het eerste
gezicht lijkt de combinatie van duurzaamheid en vastgoed
onverenigbaar. Uit verschillende onderzoeken, blijkt echter dat
vastgoed (waaronder gebouwen) verantwoordelijk zijn voor naar
schatting 40% van onze consumptie van energie en grondstoffen. Het
verduurzamen van vastgoed is geen luxe, maar een noodzaak. Door
steeds meer duurzame bouwtechnieken en materialen te gebruiken en
door innoverende, betaalbare technieken voor energieopwekking,
klimaatbeheersing en waterzuivering toe te passen die CO2-neutraal
zijn, kan vastgoed ook duurzaam zijn.
Duurzaam vastgoed is vastgoed dat voor de langere termijn een
lagere belasting voor het milieu is, middels verantwoord materieel
gebruik, verbetering van binnenklimaat en optimalisatie van de
levensduur van gebouwdelen en installaties.
Wanneer is een gebouw duurzaam?
Bij het bepalen of een gebouw duurzaam is, zijn twee
stappen te onderscheiden. Bij de eerste stap wordt beoordeeld of
een gebouw duurzaam is gebouwd en bij de tweede stap wordt
beoordeeld of een gebouw duurzaam wordt beheerd. De duurzaamheid
van een gebouw kan op verschillende manieren worden vastgesteld. De
belangrijkste meetmethodes zijn:
1. Greencalc;
2. Groenverklaring;
3. EPC of Energie Index en Nationaal Pakket Duurzaam Bouwen;
4. GPR Gebouw;
5. Wet milieubeheer plus compensatie door duurzaam beheer
Welke van de hierboven vermelde methodes wordt gebruikt, hangt af
van de aard van het gebouw. Voldoet een gebouw aan de voorwaarden
zoals beschreven in één van deze vijf methodes, dan is het duurzaam
gebouwd. De meest gebruikte methode is de groenverklaring. De
groenverklaring kan onder andere door SenterNovem of het Ministerie
van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM)
worden afgegeven. De beoordeling van duurzaam beheer ligt wat
eenvoudiger. Een gebouw dient goed te worden onderhouden. Het
duurzaam beheren van een gebouw houdt onder andere in het betrekken
van groene stroom, het regelmatig reinigen van installatie (zoals
de koeling) en het repareren van dakbedekking. Een gebouw dient
punten te scoren die zowel bij de bouw als het beheer te verdienen
zijn om aan het criterium van duurzaam te kunnen
voldoen.
De voordelen van duurzaam bouwen
Het is een feit dat huurders steeds bewuster kiezen voor
bepaalde locaties en gebouwen waarin zuinig kan worden omgegaan met
energie en waarin de omgeving zo min mogelijk wordt belast. Uit het
onderzoeksrapport van Eichholtz, Kok & Quigley blijkt dat er
per saldo met duurzame gebouwen 2% hogere huuropbrengsten en lagere
energiekosten kunnen worden gerealiseerd. Daarnaast vormt
Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen steeds vaker een
kernonderdeel van bedrijfsbeleid. Het belangrijkste motief voor
duurzaam vastgoed is echter de groenlening. Ontwikkelaars die
duurzaam bouwen, komen in een aanmerking voor een lening, waarbij
een rentekorting van toepassing is. Daarnaast kan de ontwikkelaar
twee jaar voor de start van de bouw aanspraak maken op de
groenlening dan wel een groenfinanciering. Niet alleen de
ontwikkelaar geniet van een voordeel, maar ook de belegger. Het
voordeel voor de belegger is dat zij èn het milieu ondersteunt èn
ook nog een aantrekkelijk rendement (onder andere rentekorting van
de groenlening en overheidssubsidies) maakt.
Groenfinanciering
De meerwaarde van duurzaam vastgoed ten opzichte van
traditioneel vastgoed wordt steeds duidelijker. De vraag is echter
of een dergelijke duurzame vastgoedontwikkeling te financieren is.
Het overheersende gevoel is dat duurzaam vastgoed duurder is dan
traditioneel vastgoed en dat niemand bereid is om de extra
investering te betalen dan wel te laten financieren. Dit gevoel is
echter onjuist, aangezien juist de financiering van duurzaam
vastgoed nog altijd wel mogelijk is in tegenstelling tot de gewone
financiering. De verschillende groenbanken in Nederland kunnen het
geld, dat bestemd is voor de financiering van vastgoedprojecten,
niet snel genoeg kwijt. De groenbanken (zoals onder andere Fortis
Groenbank en Triodos) halen geld op bij particuliere klanten en
lenen dat uitsluitend uit aan duurzame vastgoedprojecten. De
particulieren krijgen relatief een lage rentevergoeding en een
fiscaal voordeel voor de inkomstenbelasting van ongeveer 2,5%. Door
de lage rentevergoeding aan de particulieren zijn de groenbanken in
staat om aan duurzame vastgoedprojecten leningen te verstrekken met
een rentekorting van 1,5 tot 2%.
Wellicht kan de vastgoedmarkt door duurzaamheid een nieuwe impuls
krijgen. Het is duidelijk dat financiering van vastgoed moeizaam
gaat. Nu blijkt dat groenfinanciering steeds vaker mogelijk is, is
het juist de moeite waard voor ontwikkelaars en beleggers om in
duurzame vastgoedontwikkeling te investeren. Het wordt tijd dat
vastgoed een nieuw horizon ontdekt.
Auteur: Kim Gerôt
Inhoudsopgave
...........................................................................................................................................................................
Kent u uw risico's?
Het beheersen van risico's is van alle
tijden, echter juist in de huidige tijd dient u aandacht te hebben
voor risicobeheersing. Kent u de risico's waaraan uw onderneming is
blootgesteld?
Hieronder zullen wij enkele risico's bespreken. Deze bespreking is
niet uitputtend. Ieder bedrijf kan worden geconfronteerd met
specifieke risico's. Wanneer u naar aanleiding van het navolgende
interesse heeft in een advies op maat maken wij graag een afspraak
met u.
Uw toeleveranciers/ onderaannemers
Maakt u gebruik van toeleveranciers en/of onderaannemers?
In de huidige tijd komt het regelmatig voor dat deze partijen een
beroep op u doen voor financiering. Financiering door middel van
het vooruitbetalen van facturen of het verstrekken van leningen.
Wanneer u de betreffende toeleverancier goed kent en wanneer uw
bedrijfsvoering afhankelijk is van deze toeleverancier dan bent u
geneigd om het verzoek om financiering tegemoet te komen. Op het
moment dat u hiertoe overgaat is het belangrijk om zekerheid te
bedingen voor de terugbetaling van de lening of om te zorgen dat u
eigenaar wordt van de zaken die uw toeleverancier inkoopt en/of
gaat vormen. Wanneer u hierover pas gaat nadenken wanneer uw
toeleverancier zijn verplichtingen niet meer kan nakomen, bent u te
laat. Alles wat u dan nog met elkaar afspreekt, kan vaak de toets
der kritiek niet meer doorstaan.
Uw eigendommen die zich bij derden bevinden
Hoewel de meeste zaken die u gebruikt voor uw bedrijfsvoering zich
ook in uw bezit zullen bevinden, is dat veelal niet ten aanzien van
alle zaken het geval. Een producent kan bijvoorbeeld mallen in
bezit hebben die uw eigendom zijn. Een producent kan zelfs machines
van u in bezit hebben. Halffabricaten van u kunnen zich bij derden
bevinden die een bepaalde bewerking ten aanzien van die
halffabricaten moeten uitvoeren. De vraag die hierbij rijst is of u
ingeval van een faillissement van zo'n derde zonder meer uw
eigendommen kunt opeisen. Heeft u contractueel vastgelegd op welke
basis uw eigendommen zich bij deze derden bevinden? Zijn uw
eigendommen ook als zodanig individueel herkenbaar? Houd in
gedachten dat in dit soort situaties de Belastingdienst zich onder
omstandigheden kan verhalen op uw eigendommen.
Het inlenen van personeel
Niets is vervelender dan dat u opnieuw wordt aangesproken
tot betaling voor iets waarvoor u al betaald hebt. Dit risico
bestaat bij het inlenen van personeel. Controleer nogmaals dat de
betalingen die u doet aan de uitlener van het personeel u ook
daadwerkelijk ontslaan van u verplichtingen jegens de
Belastingdienst.
Bovenstaande risico's zien allemaal op partijen waarmee u zaken
doet. Het motto - juist in deze tijd - zou moeten zijn: vertrouwen
is goed maar zekerheid is beter.
Bovenstaande risico's zijn slechts een greep uit de mogelijke
risico's waarmee u geconfronteerd wordt. Samen met u brengen wij
een en ander graag in kaart en voorzien wij u van een advies op
maat.
Auteur: Ward Aerts
Inhoudsopgave
..........................................................................................................................................................................
Retentierecht;
een belangrijk machtsmiddel
Als gevolg van de huidige economische situatie neemt
de behoefte aan zekerheid toe. Een doeltreffend middel in de bouw
is het retentierecht van een aannemer. Door middel van het
uitoefenen van het retentierecht kan de aannemer betaling van de
opdrachtgever afdwingen.
Wat is retentierecht?
Retentierecht is de bevoegdheid van een schuldeiser om de
afgifte van een zaak op te schorten. Een voorbeeld hiervan is een
garage dat reparaties aan een auto heeft verricht en weigert de
auto terug te geven, omdat de eigenaar van de auto weigert de
reparatiewerkzaamheden te betalen. Ook bij een onroerende zaak kan
een retentierecht worden ingeroepen. Dit kan indien er sprake is
van een opeisbare vordering en de aannemer de feitelijke macht
heeft over het bouwterrein/gebouw. Dit laatste zal bijvoorbeeld het
geval zijn, indien er om het bouwterrein bouwhekken staan die
kunnen worden afgesloten, terwijl het de aannemer is die als enige
de sleutels heeft en personen toegang kan verschaffen. In dat geval
is sprake van een situatie die vergelijkbaar is met die van de
garagehouder (die een auto in zijn werkplaats heeft staan). Voor
het beoordelen van de vraag of de aannemer de feitelijke macht
heeft, zijn alle omstandigheden van het geval van belang. Het
uitoefenen van het retentierecht dient overigens voor derden
kenbaar te zijn, bijvoorbeeld door het plaatsen van
waarschuwingsborden.
De positie van de aannemer
Indien een aannemer op een juiste wijze zijn retentierecht
uitoefent en hiertoe ook gerechtigd is, wordt een grote mate van
zekerheid verkregen. Bij het verhalen van de openstaande vordering
op de onroerende zaak, heeft de aannemer voorrang op beslagleggers
en zelfs op hypotheekhouders! Een uitzondering hierop is het geval
dat een hypotheekhouder met een ouder recht (een hypotheek die is
gevestigd vóór het uitoefenen van het retentierecht) aan de
aannemer kan tegenwerpen dat de opdrachtgever niet bevoegd was om
de aannemingsovereenkomst aan te gaan of dat de aannemer reden moet
hebben gehad om aan die bevoegdheid te twijfelen. Daarnaast geldt
dat indien de opdrachtgever/eigenaar failliet gaat, het
retentierecht intact blijft.
De positie van de opdrachtgever
Voor de positie van de opdrachtgever is het met name van
belang om na te gaan of wel sprake is van een opeisbare vordering.
Hierbij kan van belang zijn of de aannemer op enigerlei wijze
tekort is geschoten (bijvoorbeeld doordat het werk gebreken bevat).
Het verdient aanbeveling om in een dergelijk geval de van
toepassing zijnde algemene voorwaarden te raadplegen. Indien een
opdrachtgever in een kort geding aannemelijk maakt dat geen sprake
is van een opeisbare vordering, zal een voorzieningenrechter
opheffing van het retentierecht toewijzen.
Schade door retentierecht
Indien een aannemer ten onrechte retentierecht heeft
uitgeoefend, zal deze aannemer de door de opdrachtgever geleden
schade dienen te vergoeden. Met name indien het gaat om een
bedrijfspand dat - achteraf bezien - niet op tijd in gebruik kon
worden genomen, kan de schade aanzienlijk zijn. Daar tegenover
staat dat een opdrachtgever geen inbreuk mag maken op een
retentierecht door zich toegang tot een bouwterrein/gebouw te
verschaffen (bijvoorbeeld door het openbreken van sloten). Naast
het feit dat de opdrachtgever dan schadeplichtig is, begaat hij een
misdrijf waar maximaal 1,5 jaar gevangenisstraf op
staat.
Tot slot wordt opgemerkt dat in een overeenkomst of algemene
voorwaarden kan worden opgenomen dat afstand wordt gedaan van
retentierecht. Niet alleen is dit een aandachtspunt voor de
opdrachtgever, maar ook voor aannemers die onderaannemers
inschakelen.
Auteur: Paul Welten
Inhoudsopgave
..........................................................................................................................................................................
Geldverstrekking door gemeenten of provincies en de Wet
Fido
In deze - moeilijke - economische tijden wordt er door
(bouw)bedrijven steeds vaker een beroep gedaan op de lokale
overheid (gemeente, provincie) om financiële steun te verkrijgen.
Indien de overheid bereid is om deze steun in de vorm van een
geldlening te verstekken, levert dat verschillende juridische
vragen op.
Ten eerste rijst de vraag of de geldlening niet (tevens) moet
worden aangemerkt als het verstrekken van een subsidie. Daarnaast
doemt de vraag op of de betreffende gemeente of provincie op die
manier geen staatssteun geeft aan het betrokken bedrijf. Een derde,
en in de praktijk ten onrechte minder vaak gestelde, vraag heeft
betrekking op de beperkingen die in dat verband zouden kunnen
voortvloeien uit de Wet Financiering decentrale overheden (Wet
Fido). Op deze beperkingen wordt in dit artikel - kort - nader
ingegaan.
Doelstellingen Wet Fido
De Wet Fido heeft meerdere doelstellingen. Een eerste doel
is gelegen in het voorkomen van grote fluctuaties in de rentelasten
van gemeenten en provincies. Daarnaast heeft de Wet Fido tot doel
om te komen tot een transparant financieringsbeleid ten aanzien van
de decentrale overheden. Tot slot vloeien er uit de wet beperkingen
voort ten aanzien van de mogelijkheden van een gemeente of een
provincie om leningen aan derden te verstrekken. Indien de overheid
een geldlening wil verstrekken is met name deze derde doelstelling
van de wet van belang.
De voorschriften die betrekking hebben op het verstrekken van
geldleningen door de (decentrale) overheid zijn neergelegd in
artikel 2 van de wet. Deze beperkingen zijn in de wet opgenomen
omdat er, volgens de wetgever, aan het uitlenen van geld door de
decentrale overheid grote financiële risico's zijn verbonden. In
dat verband schrijft de wet voor dat een decentrale overheid
geldleningen mag verstrekken "uitsluitend ten behoeve van de
uitoefening van de publieke taak." De wet bevat daarbij geen
definitie van het begrip 'publieke taak'. Hier is door de wetgever
bewust voor gekozen omdat daarmee recht wordt gedaan aan de eigen
verantwoordelijkheid van gemeenten en provincies bij het afbakenen
van de publieke taak. Het is primair aan de democratisch gekozen
volksvertegenwoordiging (gemeenteraad, provinciale staten) om te
bepalen wat (nog) tot de publieke taak van een gemeente of
provincie moet worden gerekend. Volgens de toelichting kan er
bijvoorbeeld sprake zijn van een publieke taak indien er aan een
woningbouwcorporatie een geldlening wordt verstrekt in verband met
een project voor sociale woningbouw of indien er een lening wordt
verstrekt aan een gesubsidieerd theater. Volgens de toelichting bij
de wet is er echter in ieder geval geen sprake meer van een
publieke taak indien de overheid zich bezighoudt met 'near
banking'. Hiervan is, volgens de toelichting bij de wet,
bijvoorbeeld sprake indien een gemeente geld aantrekt om dit
vervolgens door te lenen, bijvoorbeeld ten behoeve van
woningbouwprojecten van derden. In dat geval treedt de decentrale
overheid - nog steeds volgens de toelichting - in feite in
concurrentie met commerciële geldverstrekkers (banken). Dit acht de
wetgever onwenselijk. Waar de grenzen precies liggen is echter niet
geheel duidelijk, zij het dat de overheid zich niet met
'bankachtige activiteiten' mag bezighouden.
Een gemeente of een provincie kan op grond van de Wet Fido echter
ook geld uitlenen als er geen sprake is van de uitoefening van een
publieke taak. Hiervoor is volgens de wet wel vereist dat dit op
een "prudente wijze" gebeurt. Daartoe zijn in een nadere regeling
(Regeling uitzettingen en derivaten) strikte voorwaarden opgenomen.
Kort samengevat komen deze voorwaarden erop neer dat een gemeente
of een provincie (indien er geen sprake is van het uitoefenen van
een publieke taak) alleen geld mag uitlenen aan een in financieel
opzicht voldoende betrouwbare partij. Geld mag daarbij alleen
worden uitgeleend aan een financiële instelling met minimaal een
A-rating, een instelling voor wiens waardepapier een
solvabiliteitsratio van 0% (solvabiliteitsvrije status) geldt of
een financiële instelling met een kredietwaardigheid vergelijkbaar
met een A-rating. Een gemiddeld bedrijf zal aan deze voorwaarden
waarschijnlijk niet voldoen. In dat geval blijft het van belang dat
het project waarvoor een lening wordt verstrekt verband houdt met
de publieke taak van de betreffende gemeente of
provincie.
Auteur: Dennis van Tilborg
Inhoudsopgave
...........................................................................................................................................................................
Nederlands
architectenbureau in België
Dat de kredietcrisis de bouwsector niet
gespaard is gebleven, biedt het verder kijken over de grens
eventuele commerciële mogelijkheden voor Nederlandse ondernemers in
het buitenland. Een Nederlands architectenbureau kan in België
werkzaamheden verrichten door middel van vrije dienstverrichting of
vestiging.
Er is sprake van vrije dienstverrichting wanneer het Nederlands
architectenbureau zijn diensten in België tijdelijk en incidenteel
uitoefent. Met vestiging wordt bedoeld dat het Nederlands
architectenbureau voornemens is om in en vanuit België
werkzaamheden te verrichten.
Voor dienstverrichting moet men de volgende documenten
overleggen:
1. een geldig nationaliteitsbewijs;
2. een voorafgaande verklaring met betrekking tot een
dienstverrichting die de verwezenlijking van een project op
Belgisch grondgebied meebrengt;
3. een verklaring waaruit blijkt dat de architectenwerkzaamheden
wettig worden uitgeoefend in eigen land;
4. een eensluidend verklaard afschrift van het diploma,
getuigschrift of een andere titel;
5. een verzekeringsattest waaruit blijkt dat de
beroepsaansprakelijkheid naar Belgisch recht gedekt is.
Daarnaast dient men ingeschreven te staan in het bijzonder register
van dienstverrichters bij de Nationale Raad van de Orde van
Architecten te Brussel.
Indien men zich wil vestigen, gelden dezelfde voorwaarden als voor
de Belgische architecten mits de architect een opleidingstitel
bezit en aan bepaalde beroepskwalificaties voldoet. Daarnaast dient
men een inschrijving te vragen bij de Provinciale Raad van de Orde
van Architecten die bevoegd is voor de gekozen vestigingsplaats
voor de uitoefening van het beroep. Voorts dient men naast de bij
dienstverrichting over te leggen gegevens ook een bewijs van goed
gedrag te overhandigen. Bij goedkeuring wordt men ingeschreven op
de tabel van de Provinciale Raad.
De wet Laruelle
Tot ongeveer twee jaar geleden was het voor architecten in
België niet mogelijk om hun aansprakelijkheid onder te brengen in
een rechtspersoon. De Wet van 15 februari 2006 betreffende de
uitoefening van het beroep van architect in het kader van een
rechtspersoon, de Wet Laruelle, heeft hier verandering in gebracht.
Sinds de inwerkingtreding van deze wet op 1 juli 2007 is het
mogelijk om het beroep van architect uit te oefenen in het kader
van een rechtspersoon en aldus van het voordeel van de beperkte
aansprakelijkheid te genieten.
Dit is niet onbelangrijk, gezien architecten krachtens de artikelen
1792 en 2270 van het Belgisch Burgerlijk Wetboek tot tien jaar na
de voorlopige oplevering voor gebreken aansprakelijk zijn voor het
geheel of gedeeltelijk teniet gaan van het bouwwerk ingevolge
gebreken in het bouwwerk (te wijten aan de architect).
Om de uitoefening van het beroep als architect binnen een
rechtspersoon mogelijk te maken, achtte de Belgische wetgever het
noodzakelijk om de architecten wettelijk te verplichten zich te
verzekeren voor hun aansprakelijkheid. Hoewel de verzekeringsplicht
reeds jaren onderdeel uitmaakte van de (standaard)bepalingen
omtrent het uitoefenen van dienstverlening, wordt de verplichting
nu uitdrukkelijk in de wet opgenomen. De reden hiervoor is dat door
de uitoefening van het beroep van architect binnen een
rechtspersoon de tienjarige persoonsgebonden aansprakelijkheid van
de architect in gevaar zou komen.
Omdat de Orde van Architecten het niet eens is met deze wettelijke
verplichte aansprakelijkheidsverzekering, heeft zij een beroep tot
vernietiging van de Wet Laruelle ingediend bij het Grondwettelijk
Hof. De Orde van Architecten heeft deze procedure niet aanhangig
gemaakt om van de verzekeringsplicht af te geraken, maar wel omdat
zij het niet eens is met het feit dat de architecten zich nu als
enige verplicht moeten verzekeren. Zij meent dat andere
bouwpartners, zoals de aannemers, ook onder de verzekeringsplicht
zouden moeten vallen. Omdat architecten als enige partij verzekerd
zijn, komt het namelijk voor dat architecten die eerder een klein
foutaandeel dragen in bouwschade voor een veel grotere fractie van
de schade moeten opdraaien. Het gaat hier om de zogenaamde
aansprakelijkheid tot betaling van schadevergoeding.
In zijn arrest van 12 juli 2007 vernietigt het Grondwettelijk Hof
de wet niet, maar oordeelt zij wel dat er sprake is van
discriminatie. Het Hof stelt evenwel dat de discriminatie niet het
gevolg is van de wet Laruelle, maar wel van het ontbreken van
wetgeving die aan alle bouwpartners een verplichte verzekering
oplegt voor beroepsaansprakelijkheid. Het Hof spoort de wetgever
dan ook aan om deze te verhelpen door de verzekeringsverplichting
uit te breiden tot alle actoren in de bouwsector. Het Hof meent dat
met de huidige wetgeving valt te vrezen dat de andere actoren in de
bouwsector zullen proberen om hun verantwoordelijkheid te
ontvluchten en ze af te wentelen op de architect.
Auteurs: Karima Hara en Lieselot De Meyere (Schoups, Van
Bosstraeten & C°).
