Dit is de vierde uitgave van de digitale nieuwsbrief van de vakgroep Real Estate van AKD. De nieuwsbrief verschijnt eens in de drie maanden en biedt u een overzicht van recente en belangrijke ontwikkelingen in de real estatesector.
............................................................................................................................................................................
Provada: deelname
AKD Real Estate
AKD Real Estate is standhouder op de Provada 2008 van 10
tot en met 12 juni in de RAI Amsterdam. Naast een ontmoeting op
onze stand (in hal 9, nummer 41), verwelkomen wij u graag op onze
discussiebijeenkomst duurzaam ruimtegebruik op donderdag 12 juni.
Tijdens deze bijeenkomst treden Elco Brinkman, voorzitter Bouwend
Nederland, en Peter van Wijmen, voorzitter van de Raad voor het
Landelijk Gebied, in discussie over duurzaam ruimtegebruik onder
leiding van Bruno van Ravels, partner bij AKD.
De wensen en eisen op het gebied van duurzaam ruimtegebruik komen
steeds hoger te liggen. Dit heeft invloed op zowel de publieke als
private partijen. Tijdens onze bijeenkomst Duurzaam ruimtegebruik
zullen de verschillende standpunten aan de orde komen. AKD Real
Estate krijgt als een van de grootste dienstverleners op het gebied
van vastgoed, in toenemende mate te maken met vastgoedvraagstukken
die direct of indirect verband houden met duurzaam ruimtegebrek.
Juist AKD, als adviseur van zowel marktpartijen als de overheid, is
bij uitstek geëquipeerd om een dergelijk gevoelig onderwerp op de
agenda te zetten.
Tijdens de discussiebijeenkomst zal nader op dit onderwerp worden
ingegaan met Elco Brinkman en Peter van Wijmen, onder
dagvoorzitterschap van Bruno van Ravels. Vanuit hun achtergrond
verwachten wij dat de uiteenlopende standpunten die in de praktijk
spelen, op een frisse en speelse wijze behandeld worden, waarbij
ook de zaal betrokken wordt. De discussiebijeenkomst vindt plaats
op donderdag 12 juni van 14.00 - 15.30 uur in zaal N1. Op onze
stand, in hal 9 nummer 41, kunnen wij u informeren over de
juridische aspecten van uw organisatie en met u bespreken hoe uw
juridische positie versterkt kan worden. Daarnaast maakt u kans op
de AKD Legal Scan, een digitaal instrument waarmee u snel en
makkelijk inzicht krijgt in uw juridische huishouding.
Provada
De beurs is het ontmoetingspunt voor institutionele
beleggingsfondsen, banken, aannemers, woningcorporaties, gemeenten,
projectontwikkelaars, architecten, makelaars, de overheid en
huurders/gebruikers. Met een oppervlakte van 20.000 m2 trok de
Provada vorige jaar ruim 15.000 bezoekers, wat deze beurs tot een
van de grootste internationale beurzen maakt.
Inhoudsopgave
............................................................................................................................................................................
Vertragingsschade in de
bouw
Het is vaste jurisprudentie dat aanspraak op
een boete wegens te late oplevering alleen dan zal worden
toegewezen, wanneer 'enige' vorm van materiële schade aannemelijk
wordt gemaakt. Een dergelijke situatie speelde onlangs in een hoger
beroep procedure bij de Raad voor Arbitrage, waarvan op 23 april
2008 vonnis is gewezen.
Een aantal kopers (in totaal 17) had gezamenlijk aanspraak gemaakt
op een boete wegens te late oplevering. Arbiters overwogen dat ten
aanzien van 1 van de kopers (opdrachtgever) geen sprake was van
enige vorm van schade, en dus werd de boeteclaim afgewezen. Die
opdrachtgever ging hiertegen in hoger beroep.
Wat waren de feiten?
Opdrachtgever had een koop-/aannemingsovereenkomst
gesloten met de aannemer met betrekking tot een penthouse. Hierbij
was van belang dat opdrachtgever zijn eigen pand (fl. 1.350.000,-)
"inruilde" tegen het penthouse (fl. 1.010.000,-). Er was aldus
sprake van een prijsverschil van fl. 340.000,-.
De datum van oplevering was vastgesteld op 18 april 2007. Het
penthouse werd uiteindelijk echter pas op 30 november 2001
opgeleverd, 226 dagen later dan gepland. In de overeenkomst waren
partijen een contractuele boete overeengekomen van 5/10 promille
van de aanneemsom. Opdrachtgever maakte dus aanspraak op een boete
van in totaal € 53.343,58. De aannemer stelde zich op het standpunt
dat geen sprake was van enige schade, omdat het "in te ruilen pand"
meer waard was dan het penthouse en opdrachtgever langer dan
aanvankelijk gedacht, gebruik kon maken van dit pand. Daarnaast
hoefde opdrachtgever ook geen termijnbedragen te betalen.
Opdrachtgever voerde hier op zijn beurt tegen aan dat hij door de
te late oplevering pas later had kunnen beschikken over het
prijsverschil tussen het penthouse en zijn eigen pand, en in die
periode dus inkomsten (renteverlies) over dit bedrag was
misgelopen.
Arbiters gingen hier in mee en de boete van € 53.343,58 werd dus
volledig toegewezen. Het feit dat de hoogte van de boete niet
gelijk is aan de geleden schade, doet niet ter zake. Deze uitspraak
illustreert dat in (bijna) alle gevallen de mogelijkheid bestaat om
enige vorm van schade aan te tonen, hetgeen met zich meebrengt dat
een aanspraak op boete wegens te late oplevering ook in (bijna)
alle gevallen zal worden toegewezen!
Auteur: Jeanette Luijten
Inhoudsopgave
............................................................................................................................................................................
Het digitale
omgevingsloket
Nog niet zo heel lang geleden vond de communicatie tussen
overheid en burgers vooral schriftelijk plaats met de
spreekwoordelijke papiermolen als gevolg. Steeds meer
overheidsdiensten komen nu ook digitaal beschikbaar in de vorm van
een digitaal loket. Het aantal beschikbare diensten via deze
digitale loketten is echter nog laag. Daarbij gaat het in het
algemeen vooral om eenzijdige informatieverstrekking of het
verstrekken van formulieren. Op korte termijn is in de sfeer van de
ruimtelijke ordening een digitale groeispurt te verwachten.
Zo is bijvoorbeeld in de nieuwe Wet op de ruimtelijke ordening
(Wro; inwerkingtreding 1 juli a.s.) de verplichting opgenomen voor
het maken, beschikbaar stellen en gebruiken van digitale
bestemmingsplannen en projectbesluiten. In de praktijk wordt al
jarenlang gebruik gemaakt van digitale plankaarten, maar onder de
Wro zullen digitale plannen de regel zijn. Bezoekjes aan het
gemeentehuis voor het raadplegen van een bestemmingsplan behoren
daarmee tot het verleden. Verder moeten onder de Wro ook
bekendmakingen en openbare kennisgevingen langs elektronische weg
worden gedaan en moeten zienswijzen per e-mail kunnen worden
ingediend. Van overheden wordt dus heel wat gevergd om hun websites
en digitale loketten hierop aan te passen. Omdat steeds duidelijker
wordt dat overheden en softwareleveranciers niet op tijd klaar
zullen zijn, is een overgangsperiode ingevoerd. De digitale
verplichtingen zullen pas vanaf 1 juli 2009 van kracht
worden.
De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), die op 1 januari
2009 in werking zal treden, is erop gericht het gehele proces van
omgevingsvergunningverlening digitaal af te handelen: van het
indienen van de aanvraag tot het verlenen van de vergunning. Het
wetsvoorstel stelt het digitaal indienen van aanvragen en verlenen
van beschikkingen niet verplicht, maar laat de keuze (vooralsnog)
aan de burger. Wel is het de verwachting dat het digitaal indienen
voor bedrijven op korte termijn wel verplicht zal worden gesteld.
Uit de memorie van toelichting blijkt duidelijk dat digitaal de
voorkeur van de regering heeft. Aanbevolen wordt bijvoorbeeld de
publicatie van vergunningaanvragen via het internet te doen.
Helemaal zonder gevaar is de publicatie van vergunningaanvragen op
het internet niet. Met het op het internet plaatsen, worden in
feite persoonsgegevens, maar ook bouwtekeningen, ter beschikking
gesteld aan een onbepaalde hoeveelheid onbekende personen. Wanneer
de aanvraag ter inzage ligt bij het gemeentehuis, moet je daar nog
in persoon langs gaan voor inzage. Via het internet volstaat een
zoekmachine en kan je documenten op alle manieren bewerken. De
drempel om inzage te krijgen is dus veel lager. Volgens het College
Bescherming Persoonsgegevens is extra zorgvuldigheid vereist bij
gegevensverwerking waarbij internet een rol speelt. Zo dienen
documenten in zodanige vorm te worden opgenomen dat zij niet kunnen
worden bewerkt of doorzocht en de database niet bereikbaar is voor
zoekmachines. Voor ingescande documenten geldt dat onderdelen
hiervan zoals een 'natte' handtekening niet worden geplaatst om
frauduleus gebruik hiervan te voorkomen.
De mogelijkheid langs elektronische weg zaken te doen met de
overheid brengt zonder twijfel voordelen met zich mee: het is
overzichtelijker, de overheid is altijd bereikbaar en het bespaart
kosten. Het is echter maar de vraag in hoeverre overheden zich
bewust zijn van de gevaren die de digitale wereld met zich brengt
en of zij zich voldoende moeite troosten de veiligheid van uw
persoonlijke gegevens te waarborgen.
Auteur: Michiel Claassen
Inhoudsopgave
............................................................................................................................................................................
De
makelaar; bemiddelaar of vertegenwoordiger?
De makelaar wordt vaak voor de koop of
verkoop van een huis ingeschakeld. Hij krijgt van de cliënt de
opdracht om bij de koop of verkoop van een huis te bemiddelen. De
makelaar voert voor zijn opdrachtgever een bemiddelingsopdracht
uit. Hij zoekt een wederpartij, onderhandelt hiermee en geeft
vervolgens advies aan zijn opdrachtgever. Dit zijn allemaal
handelingen die zijn gericht op het tot stand brengen van de door
de opdrachtgever beoogde koopovereenkomst. Soms gaat de makelaar
een stap verder en sluit namens de opdrachtgever een
koopovereenkomst.
Vertegenwoordiging en volmacht
Het feit dat de makelaar een koopovereenkomst voor de opdrachtgever
sluit, impliceert dat er sprake is van vertegenwoordiging. De
makelaar verricht in naam en voor rekening van de opdrachtgever een
rechtshandeling. De makelaar ontleent zijn bevoegdheid de
opdrachtgever te mogen vertegenwoordigen aan een volmacht (artikel
3:60 van het Burgerlijk Wetboek).
Een volmacht is een vorm van vertegenwoordiging. Een volmacht kan
uitdrukkelijk of stilzwijgend worden verleend (artikel 3:60 van het
Burgerlijk Wetboek). Ook kan de volmacht besloten liggen in de
onderliggende overeenkomst tussen de volmachtgever en de
gevolmachtigde. In beginsel is het verlenen van een volmacht niet
aan vormvoorschriften gebonden. De opdrachtgever is de enige die de
volmacht kan verlenen. Degene die de volmacht heeft gekregen
(gevolmachtigde), is dan bevoegd om in naam van de volmachtgever
een rechtshandeling te verrichten.
Schijn van volmachtverlening
Een bemiddelingsopdracht verleent aan de makelaar geen
bevoegdheid om namens de opdrachtgever met een partij een
koopovereenkomst te sluiten. Echter, het is niet altijd duidelijk
voor de wederpartij of de makelaar wel of geen volmacht heeft.
Wanneer de makelaar in naam van zijn opdrachtgever een
koopovereenkomst tot stand brengt, wordt de opdrachtgever die aan
zijn makelaar geen volmacht heeft gegeven in beginsel niet aan deze
koopovereenkomst gebonden. De makelaar was immers niet bevoegd en
daarom is niet aan de vereisten voor vertegenwoordiging voldaan.
Wel kan bijkomend gedrag van de opdrachtgever bij de wederpartij
het gerechtvaardigde vertrouwen wekken dat de makelaar
vertegenwoordigingsbevoegd is. De wederpartij kan in dat geval een
succesvol beroep doen op de schijn van volmacht. De opdrachtgever
is dan gebonden aan de onbevoegd verrichte rechtshandeling en
derhalve komt de overeenkomst tussen de opdrachtgever en de
wederpartij tot stand.
Een bemiddelingsopdracht wekt nog niet de schijn dat de makelaar
bevoegd is en houdt nimmer een volmacht in om een koopovereenkomst
namens de opdrachtgever te sluiten. Indien de schijn door de
makelaar zelf is gewekt, dan staat voor de wederpartij geen beroep
op de schijn van volmacht open. In dat geval is de makelaar
mogelijk aansprakelijk voor de schade van de wederpartij.
Conclusie
Uit de rechtspraak (RB. Arnhem 30 januari 2008, nr
149429/HA ZA 06-2236) blijkt dat de opdracht tot bemiddeling die
een cliënt aan de makelaar geeft op zichzelf geen volmacht inhoudt.
In de bemiddelingsopdracht zelf ligt voor de makelaar geen
bevoegdheid besloten om, in naam van de opdrachtgever, een
koopovereenkomst met de wederpartij te sluiten. Wel is het mogelijk
om aan de bemiddelingsopdracht een volmacht te verbinden. Een
makelaar hoeft niet, maar kan wel gevolmachtigde zijn. In principe
is de makelaar bemiddelaar en geen vertegenwoordiger.
Auteur: Kimmy Gerôt
Inhoudsopgave
............................................................................................................................................................................
Opteren voor een BTW-belaste levering: de juiste
optie?
Bij een overdracht van bedrijfsmatig onroerend goed komt
regelmatig de vraag naar voren of geopteerd moet worden voor een
BTW-belaste levering. Wat houdt dat nu precies in?
Herziening
Stel, een ondernemer heeft een nieuw bedrijfspand gekocht
en de BTW in aftrek gebracht. Wanneer de ondernemer het pand
vervolgens na 2 jaar, maar binnen 10 jaar, na de eerste
ingebruikneming verkoopt, moet hij een gedeelte van de afgetrokken
BTW terugbetalen. Dit heet herziening van BTW. De
herzieningsperiode beslaat 10 jaar.
Voorbeeld
Ondernemer X koopt in 2001 een nieuw bedrijfspand voor €
1.000.000 + € 190.000 BTW. Hij trekt alle BTW af. Vervolgens
verkoopt hij het pand na 5 jaar aan Y. Deze levering is vrijgesteld
van BTW. Gevolg is dat de BTW die X heeft afgetrokken nu voor 50%
"herzien" moet worden. Ofwel, X moet alsnog in één keer € 95.000
aan BTW aan de fiscus terugbetalen.
Opteren
Om herziening te voorkomen kan X met Y afspreken om aan de
Belastingdienst te vragen of de overdracht tóch met BTW belast mag
zijn. Dit noemen we opteren voor een BTW-belaste levering. Partijen
kunnen alleen opteren als de koper van het pand voor minstens 90%
belaste prestaties verricht. Zij moeten vóór de overdracht een
optieverzoek indienen bij de Inspecteur.
Verleggingsregeling
Wanneer geopteerd wordt voor een belaste levering, wordt
de BTW door de koper rechtstreeks afgedragen aan de fiscus en niet
aan de verkoper. De afdracht wordt "verlegd".
Positie koper
Voor de koper is een optie voor belaste levering niet
aantrekkelijk. Hij dient het pand de eerste 2 jaar daadwerkelijk te
gebruiken voor belaste doeleinden. Dit wordt beoordeeld in het jaar
van de aankoop en het daaropvolgende jaar. Gedurende deze jaren
moet de koper het pand gebruiken voor doeleinden waarvoor een
aftrekrecht bestaat van tenminste 90%. Voldoet de koper niet aan
het 90%-criterium of wordt het pand niet binnen de tweejaarsperiode
in gebruik genomen, dan krijgt de koper de BTW alsnog voor zijn
kiezen!
Daarnaast gaat voor de koper een nieuwe herzieningstermijn van 10
jaar lopen. Hij krijgt dus een BTW-besmet pand. Lukt het hem niet
het pand gedurende de herzieningstermijn voor BTW-belaste
doeleinden te gebruiken, dan wacht hem een claim van
herzienings-BTW.
Een koper moet dus niet te gemakkelijk "ja" zeggen tegen het
verzoek van verkoper om mee te werken aan een optie. Sterker, het
dient bij de onderhandelingen over de aankoop een serieus
aandachtspunt te zijn. Een koper zou best als voorwaarde voor zijn
medewerking kunnen stellen dat hij "in de winst wil delen".
Tenslotte: Opteren heeft geen invloed op de overdrachtsbelasting.
Die blijft, ondanks het feit dat BTW moet worden betaald, eveneens
verschuldigd.
Auteur: André van Huffelen
Inhoudsopgave
............................................................................................................................................................................
Huur en gebruik, het
onderscheid
Het verschil tussen een gebruiksovereenkomst en een
huurovereenkomst is minimaal. Het verschil tussen de gevolgen van
beide is dat allerminst!
Een huurovereenkomst brengt allerlei - al dan niet
dwingendrechtelijke - bepalingen met zich mee. Een
gebruiksovereenkomst is een overeenkomst sui generis, wat inhoudt
dat het partijen vrijstaat hun rechtsverhouding daarin vast te
leggen op een wijze die zij wensen.
In sommige gevallen beoogt de ingebruikgever echter een
gebruiksovereenkomst te sluiten, maar wordt er feitelijk een
huurovereenkomst gesloten omdat de overeenkomst voldoet aan de
kenmerken die voor een huurovereenkomst gelden. In dat geval zou
een gebruiker c.q. huurder zich kunnen beroepen op de beschermende
bepalingen van het huurrecht.
Het is dan ook van groot belang om bij het opstellen en formuleren
van de bepalingen die worden opgenomen in de gebruiksovereenkomst
goed op te letten, zodat niet per abuis een "huurovereenkomst"
wordt gesloten met alle gevolgen van dien. Het karakter van een
overeenkomst wordt namelijk niet bepaald door de benaming die
partijen daaraan geven, maar door haar inhoud. Daarbij is evenmin
van belang of partijen dat karakter hebben onderkend. Indien aan de
totstandkomingsvereisten die gelden voor een huurovereenkomst is
voldaan, zou de rechter derhalve kunnen aannemen dat een
huurovereenkomst is gesloten.
Om tot een goed onderscheid tussen beide overeenkomsten te komen,
zal nu eerst kort uiteen worden gezet wanneer er sprake is van een
huurovereenkomst.
Wanneer is er sprake van een
huurovereenkomst?
Ten eerste dient er sprake te zijn van het in gebruik verstrekken
van een zaak of een gedeelte daarvan. De in gebruik verstrekte zaak
dient voldoende geïndividualiseerd te zijn om te kunnen spreken van
een huurovereenkomst.
Ten tweede dient de partij die de zaak in gebruik krijgt zich te
verbinden tot het leveren van een tegenprestatie daarvoor. Deze
tegenprestatie hoeft niet per se uit het betalen van een geldsom te
bestaan, ook andere tegenprestaties kunnen voldoen voor het
aannemen van huur.
Naast deze twee onderdelen kunnen ook andere omstandigheden van het
geval een rol spelen bij de vraag of er een huurovereenkomst is
gesloten of niet. Te denken valt aan de strekking en de looptijd
van de overeenkomst, alsmede aan de hoogte en aard van de
vergoeding die verschuldigd is voor het gebruik.
Het onderscheid
Bij het sluiten van een gebruiksovereenkomst zal het
object dat in gebruik wordt gegeven al snel geïndividualiseerd
zijn, partijen zullen immers overeenstemming willen bereiken over
wat in gebruik wordt gegeven. Het onderscheid zal daarom veelal
gezocht moeten worden in de tegenprestatie die al dan niet wordt
geleverd en als betaling van huur zou kunnen worden
aangemerkt.
Bij beide overeenkomsten wordt derhalve een zaak of een gedeelte
daarvan in gebruik verstrekt. Bij een huurovereenkomst staat daar
een tegenprestatie tegenover. Bij een gebruiksovereenkomst mag
echter geen sprake zijn van een tegenprestatie voor het verschafte
gebruik. Indien er al kosten in rekening gebracht worden, dan
zullen deze kosten bijvoorbeeld aangemerkt dienen te worden als
vergoeding van de kosten die de ingebruikgever maakt om de zaak in
gebruik te geven.
Als derhalve in het geheel geen tegenprestatie is overeengekomen,
is er uiteraard geen sprake van een huurovereenkomst. Als er wel
een vergoeding voor het gebruik is overeengekomen, maar deze zo
laag is dat deze niet is aan te merken als tegenprestatie voor het
gebruik, dan is er eveneens geen sprake van een huurovereenkomst.
Als bijvoorbeeld de gebruiksvergoeding is aan te merken als
werkelijk door de ingebruikgever gemaakte kosten in verband met het
gebruik, dan is er dus geen sprake van een huurovereenkomst.
Let op, een lage vergoeding hoeft echter niet àltijd te betekenen
dat er geen sprake is van een huurovereenkomst. Als bijvoorbeeld de
staat en het onderhoud van het ingebruikgegevene een lage
vergoeding rechtvaardigen zou er wel sprake kunnen zijn van een
huurovereenkomst.
Waarop te letten?
Als u een gebruiksovereenkomst beoogt is het belangrijk
dat de eventuele tegenprestatie niet is aan te merken als betaling
van huur. De tegenprestatie mag niet gelden als vergoeding voor het
gebruik of het genot dat de gebruiker wordt verschaft. Of dat het
geval is, zal van geval tot geval beoordeeld moeten worden.
Auteur: Lotte Hoorntje en Frank Ringnalda
Inhoudsopgave
............................................................................................................................................................................
Opteren voor belaste
verhuur
In beginsel is de verhuur van onroerende
zaken van de heffing van omzetbelasting vrijgesteld. Op deze regel
is een aantal uitzonderingen mogelijk. Eén daarvan betreft het
opteren voor belaste verhuur.
Opteren voor belaste verhuur houdt in dat de verhuurder de over de
huurprijs BTW berekent, zodat hij recht op aftrek van voorbelasting
verkrijgt. Met andere woorden de BTW die aan de verhuurder in
rekening wordt gebracht bij bijvoorbeeld de voor de aanschaf van de
verhuurde onroerende zaak, het onderhoud en de verbetering daarvan
gemaakte kosten, kunnen dan in aftrek worden gebracht. De huurder
kan op zijn beurt de aan de verhuurder betaalde BTW eveneens in
aftrek brengen. Opteren voor belaste verhuur kan dus financieel erg
voordelig zijn.
Voorwaarden
De keuze voor belaste verhuur kan alleen worden gemaakt
indien aan een drietal voorwaarden wordt voldaan:
1. Het pand wordt niet als woning gebruikt;
2. De huurder is een ondernemer;
3. De aan de huurder in rekening gebrachte BTW moet door hem geheel
of grotendeels in aftrek kunnen worden gebracht.
De eerste twee voorwaarden spreken voor zichzelf. Met de derde
voorwaarde wordt bedoeld dat het gehuurde door de huurder voor 90%
of meer moet worden gebruikt voor prestaties waarvoor hij recht op
aftrek van BTW heeft. In sommige branches en sectoren, zoals
werkgeversorganisaties, makelaars in onroerende zaken en
reisbureaus, geldt een afwijkend percentage van 70%.
Na elk boekjaar moet de huurder vaststellen of hij aan het 90% of
70% criterium voldoet. Indien dit niet het geval is, dient hij
hiervan binnen vier weken melding te maken aan de verhuurder en de
Belastingdienst.
Aanvang
Drie maanden voor de ingangsdatum van de belaste verhuur
moet die keuze schriftelijk aan de inspecteur kenbaar worden
gemaakt. Daarnaast is het, onder voorwaarden, mogelijk dat huurder
/ verhuurder reeds in de huurovereenkomst vastleggen dat ze opteren
voor belaste verhuur.
Bij lopende huurovereenkomsten is het niet meer mogelijk om voor
belaste verhuur te opteren voor de reeds verstreken
huurperiode.
Beëindiging
De optie voor belaste verhuur kan volgens de wet eindigen als niet
meer wordt voldaan aan de eerder genoemde voorwaarden. Daarnaast
kan de belaste verhuur ook op andere gronden eindigen, maar deze
zijn niet in de wettekst opgenomen. Hierbij kan worden gedacht aan
het in de literatuur genoemde voorbeeld dat de onroerende zaak aan
een nieuwe huurder wordt verhuurd.
De Hoge Raad (HR 17 juni 1987, V-N 1987, p. 1740) oordeelt dat het
niet mogelijk is dat de belaste verhuur op verzoek van verhuurder
en huurder kan worden beëindigd.
Auteur: Maria Drok
