Dit is de eerste uitgave van de digitale nieuwsbrief van de vakgroep Real Estate van AKD. De nieuwsbrief verschijnt eens in de drie maanden en biedt u een overzicht van recente en belangrijke ontwikkelingen in de real estatesector.
............................................................................................................................................................................
Ontruimingsbescherming
ex art. 7:230a BW
Het beëindigen van een huurovereenkomst van een bedrijfsruimte in
de zin van art. 7:230a Burgerlijk Wetboek ('BW') (kantoorruimte) is
voor de verhuurder niet zo eenvoudig als het lijkt. De nadelige
gevolgen voor een verhuurder kunnen aanzienlijk zijn wanneer de
verhuurder nalaat de huurder de ontruiming aan te zeggen, danwel
indien de huurder bij de rechter succesvol verlenging van de
ontruimingstermijn verzoekt.
Schriftelijke aanzegging tot ontruiming
Beëindiging van een huurovereenkomst ex artikel 7:230a BW door de
verhuurder vereist niet alleen een schriftelijke opzegging van de
huurovereenkomst *, maar de verhuurder dient tevens de huurder
schriftelijk en ondubbelzinnig de ontruiming aan te zeggen. Zolang
de verhuurder de huurder geen ontruiming heeft aangezegd, ontstaat
er voor de huurder, ondanks het feit dat de huurovereenkomst is
geëindigd, namelijk geen verplichting om het gehuurde te
ontruimen.
Voorwaarden verbonden aan de ontruimingsaanzegging zijn dat i) de
datum van ontruimingsaanzegging zich niet bevindt vóór het einde
van de huurovereenkomst en ii) deze ontruimingsaanzegging
ondubbelzinnig geschiedt. Let wel, na de ontruimingsaanzegging
heeft de huurder een wettelijke termijn van twee maanden om het
gehuurde te ontruimen of een verlenging van de ontruimingstermijn -
niet van de huurovereenkomst - bij de kantonrechter te verzoeken.
Indien de verhuurder bijvoorbeeld de huurder de ontruiming aanzegt
per 1 januari, dan geniet huurder tot 1 maart
ontruimingsbescherming. Dat de ontruimingsaanzegging ondubbelzinnig
dient te geschieden, betekent dat er over de duidelijkheid van deze
mededeling geen enkele twijfel mag bestaan.
Ontruimingsbescherming
In de twee maanden dat de huurder ontruimingsbescherming geniet,
kan de huurder een verzoek indienen bij de kantonrechter om de
ontruimingstermijn te verlengen. Dit verzoek schorst vervolgens de
verplichting van de huurder om tot ontruiming over te gaan. De
kantonrechter zal een belangenafweging maken, waarbij hij het
verzoek van de huurder slechts zal toewijzen als de belangen van de
huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan de
belangen van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de
huurder. Er zijn echter drie situaties waarin het verzoek om
verlenging van de ontruimingstermijn in ieder geval wordt
afgewezen:
1) niet tijdige indiening van het verlengingsverzoek;
2) het prevaleren van de belangen van de verhuurder;
3) onbehoorlijk gebruik, ernstige overlast of wanbetaling door de
huurder.
De kantonrechter kan de ontruimingstermijn bij toewijzing van het
verlengingsverzoek verlengen tot ten hoogste één jaar na het
tijdstip waartegen de ontruiming is aangezegd. Hierna kan de
huurder nog tweemaal om verlenging van telkens één jaar verzoeken,
waarbij de kantonrechter oordeelt op basis van dezelfde criteria.
Een tweede en derde verlengingsverzoek komt echter in de praktijk
amper voor.
Auteur: mr. Lotte Hoorntje
* Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd behoeft overigens in
beginsel geen schriftelijke opzegging, nu deze op de door partijen
overeengekomen datum automatisch eindigt.
Inhoudsopgave
............................................................................................................................................................................
Anti-speculatiebedingen
en de Huisvestingswet
Het blijft procederen in de wereld van de zogeheten
anti-speculatiebedingen en bindingseisen. Geregeld leggen gemeenten
zulke bedingen op bij de verkoop van bouwkavels of
nieuwbouwwoningen. Aldus beogen gemeenten mee te delen in
winststijgingen van kavels en woningen en willen zij grip houden op
de kring van gegadigden. Meestal gaat het er dan om, dat slechts
economisch of sociaal gebondenden voor een gemeentelijke kavel of
een woning in aanmerking komen.
Op 14 april 2006 had de Hoge Raad zich al over beide soorten
bedingen uitgesproken. Het arrest maakte duidelijk dat
anti-speculatiebedingen in beginsel toelaatbaar zijn. Volgens de
Hoge Raad staat de Huisvestingswet daaraan niet in de weg. De Hoge
Raad was minder genadig voor diverse privaatrechtelijke eisen met
betrekking tot sociale- en/of economische binding van gegadigden
voor een woning of een bouwkavel of soortgelijke bedingen bij de
doorverkoop van woningen. Dergelijke bedingen moesten volgens de
Hoge Raad als onaanvaardbare doorkruising van de Huisvestingswet
betiteld worden. Zij zijn daarom nietig. De Hoge Raad was van
oordeel dat de wetsgeschiedenis van de Huisvestingswet toont dat de
wetgever het sluiten van contracten en het hanteren van
privaatrechtelijke bedingen in beginsel niet heeft willen
verbieden, maar dat de Huisvestingswet zich blijkens haar
geschiedenis wèl tegen het stellen van privaatrechtelijke
bindingseisen verzet.
Het arrest laat echter enkele vragen onbeantwoord en heeft dus geen
volledig einde gemaakt aan de procedures.
In een vonnis van de Bredase Rechtbank van 9 mei 2007 ging het om
een anti-speculatiebeding. Het beding was gekoppeld aan een
bindingseis. De koper wilde onder het anti-speculatiebeding
uitkomen. De koper verwees daarvoor onder meer naar de door hem
gestelde nietigheid van de bindingseis. Die vlieger ging bij de
Rechtbank niet op. De Rechtbank was van oordeel dat er geen
toereikend beroep op de nietigheid van de bindingseis was gedaan.
Bovendien vond de Rechtbank de bindingseis in dit geval ook niet
relevant, nu het ging om een anti-speculatiebeding. Resultaat was
dat de gemeente het anti-speculatiebeding mocht handhaven. Het
vonnis toont aldus dat het zaak is om de diverse soorten bedingen
scherp te onderscheiden en vorderingen of verweren exact op het
toepasselijke beding toe te schrijven.
Ook in twee arresten van het Hof Arnhem van 17 april 2007 waren
anti-speculatiebedingen aan de orde. In beide gevallen aanvaardde
het Hof de gemeentelijke handhaving van de bedingen. Het Hof wees
een reeks van argumenten van de kopers af. De arresten tonen aldus,
dat men beter vóór de koop kan proberen om te ontkomen aan
anti-speculatiebedingen, dan daarna. Na de koop kan men nog slechts
in uitzonderingsgevallen van zo'n beding af. Het zal van de
omstandigheden afhangen, wanneer er sprake is van zo'n
uitzonderingsgeval.
Auteur: mr. Gerrit van der Veen
Inhoudsopgave
............................................................................................................................................................................
Gebiedsontwikkeling na
Auroux
Met het arrest Auroux/Roanne (C-220/05) heeft het Hof van Justitie
van de EG op 18 januari 2007 heel wat stof op doen waaien. Moet als
gevolg van dit arrest voortaan elk projectontwikkelingsproject waar
een gemeente op een of andere manier bij betrokken is, worden
aanbesteed? Of is private opstalontwikkeling op grond die gekocht
is van een gemeente toch nog mogelijk zonder Europese aanbesteding?
Na een korte schets van het Auroux/Roanne-arrest, geven wij onze
visie hierop.
Auroux/Roanne
De gemeente Roanne had in 2002 een overeenkomst gesloten met de
Société d'équipement du département de la Loire ('SEDL') op grond
waarvan SEDL een recreatiepark (bestaande uit verschillende
onderdelen: bioscoop, recreatieruimten, parkeerterrein en hotel)
zou ontwikkelen. SEDL mocht daarmee inkomsten van derden genereren.
Roanne zou ruim 3 miljoen Euro bijdragen aan het project en
bovendien eigenaar worden van alle voor derden bestemde grond en
bouwwerken die aan het eind van de overeenkomst nog niet verkocht
zouden zijn. Ten aanzien van die delen zou Roanne dan ook alle
lopende overeenkomsten en schulden overnemen. Kortom, het risico
van de ontwikkeling lag in feite bij de gemeente.
In het arrest neemt het Hof een aantal belangwekkende
beslissingen:
Verder mogen we de bijzondere omstandigheden van de situatie in
Roanne niet uit het oog verliezen: de gemeente verkocht niet
slechts grond waarop iets gebouwd moest worden, maar betaalde
bovendien een financiële bijdrage aan het project, zou eigenaar
worden van alle voor derden bestemde, maar aan het eind van de
overeenkomst nog niet verkochte grond en bouwwerken en zou de
uitvoering van diverse lopende overeenkomsten en door SEDL
aangegane schulden overnemen.
Hoewel de definitie van overheidsopdracht voor werken niet bepaalt
of de gemeente uiteindelijk eigenaar/gebruiker moet zijn of worden
van de te exploiteren werken, lijkt dit toch een relevant
onderscheidend criterium. Dit leiden wij af uit het Scala-arrest
(C-399/98) van het Hof van Justitie van de EG. Daarin oordeelde het
Hof, dat met overeenkomst onder bezwarende titel in de zin van het
aanbestedingsrecht wordt bedoeld, dat de aanbestedende dienst een
tegenprestatie levert voor de uitvoering van de werken waarover zij
zal kunnen beschikken.
De aanbestedingsregels lijken dus niet bedoeld voor situaties
waarin een gemeente weliswaar grond verkoopt en eisen stelt aan
hetgeen daarop gebouwd wordt, maar zij geen eigenaar of gebruiker
van die werken wordt. Wel plaatsen wij de kanttekening dat in de
Vathorst-zaak de Europese Commissie lijkt te betogen, dat ook
sprake is van een aanbestedingsplichtige opdracht in geval van een
bouwplicht op grond die niet (meer) van de gemeente is. Het Hof van
Justitie van de EG zal uiteindelijk dienen uit te maken of het
aanbestedingsrecht inderdaad slechts bedoeld is voor situaties waar
de aanbestedende dienst uiteindelijk (mogelijk) de beschikking
krijgt over de werken, of ook voor situaties waarin een
aanbestedende dienst een bouwplicht oplegt bij de verkoop van haar
gronden. Omdat het op dit moment nog niet zeker is welke kant het
Hof uit zal gaan, is aan te raden om een soort Vathorst-clausule op
te nemen over wat met een koop-/ontwikkelingsovereenkomst gebeurt,
indien ontwikkelingen in de regelgeving of jurisprudentie zouden
leiden tot een aanbestedingsplicht voor de private
opstalontwikkeling.
Auteurs: mr. Pieter Kuypers en mr. Maria van der Velden
Inhoudsopgave
............................................................................................................................................................................
Algemene
voorwaarden: het blijft lastig
Veel bedrijven vinden het nog steeds erg lastig om hun algemene
voorwaarden goed te gebruiken. In de meeste gevallen heeft men wel
branchevoorwaarden of voorwaarden die door een ingeschakelde jurist
zijn opgesteld, maar wordt er in de praktijk van deze voorwaarden
geen goed gebruik gemaakt. Dat is erg jammer, want een goed gebruik
van de algemene voorwaarden kan een hoop problemen voorkomen.
Daarom een aantal tips om uw algemene voorwaarden zo goed mogelijk
te gebruiken. Het zijn geen nieuwe tips dat wil zeggen de meeste
zult u wel kennen maar doet u er uw voordeel mee.
Nog een laatste opmerking: in tegenstelling tot wat vaak wordt
gedacht gelden onderstaande tips óók voor standaardvoorwaarden
zoals de DNR 2005 en de UAV 1989. Stuur deze voorwaarden mee om te
voorkomen dat de wederpartij ze later door de rechter laat
vernietigen. Immers, als de wederpartij deze standaardvoorwaarden
niet voor of bij het sluiten van de overeenkomst ter hand zijn
gesteld, kunnen de voorwaarden worden vernietigd. Dit is alleen
anders indien terhandstelling redelijkerwijs niet mogelijk is of
het gaat om bepaalde grote ondernemers en/of partijen die meermalen
dezelfde voorwaarden hebben gebruikt.
De tips
Auteur: mr. Teije van Dijk
Inhoudsopgave
