Dit is de derde uitgave van de digitale nieuwsbrief van de vakgroep Real Estate van AKD. De nieuwsbrief verschijnt eens in de drie maanden en biedt u een overzicht van recente en belangrijke ontwikkelingen in de real estatesector.
............................................................................................................................................................................
Bedenktijd voor
kopers van woningen
De wet beschermt de kopers van woningen door hen een bedenktijd van
drie dagen te geven. In alle gevallen kan de koper binnen de
bedenktijd kosteloos en zonder opgaaf van reden van de aankoop
af.
De bedenktijd is in het leven geroepen om de koper de mogelijkheid te bieden alsnog een deskundige in te schakelen, terwijl hij tevens kan terugkomen op een overhaast gemaakte beslissing om de woning te kopen. Een koper (die als particulier handelt, dat wil dus zeggen niet in de uitoefening van een beroep of bedrijf) heeft echter enkel recht op de bedenktijd indien de koop van de woning schriftelijk heeft plaatsgevonden. Indien dit niet is gebeurd (bijvoorbeeld wanneer de woning op een openbare veiling is gekocht) geldt de bedenktijd niet, maar kunnen partijen wel gezamenlijk een bedenktijd overeenkomen. Dit laatste geldt ook voor de koper die niet als particulier handelt.
Aanvang en duur
De bedenktijd vangt aan op de dag volgend op de dag van de
terhandstelling van de koopovereenkomst aan de koper (of zijn
gevolmachtigde of nader te noemen meester zijnde een consument-) en
bedraagt drie werkdagen. Ontbinding door de koper na deze termijn
heeft tot gevolg dat de koop niet is ontbonden, maar van kracht
blijft. Het is derhalve verstandig om een bewijs van de
terhandstelling te hebben.
De bedenktijd zal in veel gevallen een paar dagen langer zijn in verband met het weekend en feestdagen: de bedenktijd wordt verlengd zodat ten minste 2 dagen voorkomen die niet een zaterdag, zondag of een algemeen erkende feestdag zijn.
Ontbinding
De koper kan de overeenkomst op verschillende manieren ontbinden,
deze is vormvrij en kan dus mondeling geschieden. Echter, om te
voorkomen dat de verkoper zal betwisten dat de koopovereenkomst
tijdig is ontbonden, verdient het de aanbeveling om de
ontbindingsverklaring schriftelijk (en natuurlijk tijdig) uit te
brengen. Deze ontbindingsverklaring dient de verkoper te bereiken
binnen de drie dagentermijn. Hierbij wordt de ontvangsttheorie
gehanteerd: de ontbindingsverklaring bereikt de geadresseerde in
beginsel op het moment dat hij de verklaring ontvangt. Koper heeft
derhalve feitelijk minder bedenktijd dan drie dagen. Verdedigbaar
is overigens dat de verzending van de verklaring binnen de
bedenktijd voldoende is om de koop te ontbinden.
Tot slot dient nog opgemerkt te worden dat (i) een gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst niet mogelijk is en (ii) indien de koopovereenkomst uiteindelijk wordt ontbonden en partijen een nieuwe koopovereenkomst terzake dezelfde woning sluiten binnen 6 maanden na de ontbinding de koper geen bedenktijd meer heeft (partijen kunnen wel anders overeenkomen).
Auteur: Lotte Hoorntje
............................................................................................................................................................................
Overdrachtsbelasting
bij een veiling
Wanneer is de koper in een veiling overdrachtsbelasting
verschuldigd: Bij de gunning of bij de eigendomsoverdracht? Na
jarenlang getouwtrek is er nu definitief duidelijkheid.
Executoriale veiling
Verreweg de meeste aankopen van registergoederen worden met een
hypotheek gefinancierd. De bank verstrekt aan de koper een
hypothecaire geldlening en krijgt in ruil daarvoor een hypotheek op
het pand. Komt de eigenaar in de problemen met het betalen van
rente en aflossing, dan heeft de bank het recht om het onderpand
via een notaris in het openbaar te verkopen (art. 3:268 Burgerlijk
Wetboek).
Gunning
Stel dat een aspirant-koper tijdens de veiling een bod uitbrengt,
dat het hoogste blijkt te zijn. Als de bank besluit op het bod in
te gaan, deelt zij aan de desbetreffende bieder mee dat zij
overgaat tot gunning.
Concreet betekent dit dat de bank met die bieder een koopovereenkomst sluit voor een koopprijs gelijk aan het bod. Zodra de koper de koopprijs heeft betaald, wordt door de notaris een kwijtingsakte opgemaakt en vindt de overdracht van het geveilde registergoed plaats.
Risico-overgang
Het gebeurde in de praktijk nogal eens dat de veilingkoper de
executant aansprakelijk stelde voor schade aan het pand die n de
veiling was ontstaan. Om dat risico te ecarteren hebben banken in
de algemene veilingvoorwaarden (AVVE) de regeling op doen nemen,
dat het risico per de gunning voor de veilingkoper komt. Dat is dus
vr het moment van betaling van de koopprijs en de
eigendomsoverdracht. Immers, de koopprijs behoeft eerst een
bepaalde periode n de gunning te worden voldaan, waarna de
daadwerkelijke overdracht wordt geffectueerd.
Deze handelwijze deed echter vragen rijzen met betrekking tot de verschuldigdheid van overdrachtsbelasting. Dit hing samen met het feit dat een economische eigendomsoverdracht voor de overdrachtsbelasting een belaste verkrijging vormt.
Besluit Staatssecretaris
De vraag die bij veilingen namelijk aan de orde kwam, was of een
veilingkoper bij de gunning al overdrachtsbelasting verschuldigd
is, omdat het pand vanaf dat moment voor zijn risico komt. De
fiscus vond dat bij de gunning sprake was van een economische
eigendomsoverdracht en dus overdrachtsbelasting verschuldigd was.
Met name het notariaat heeft zich daar fel tegen verzet. De
Staatssecretaris van Financin heeft de knoop afgelopen voorjaar met
een officieel besluit (CPP2006/1574M d.d.14 maart 2007) doorgehakt.
Definitief is nu bepaald dat overdrachtsbelasting eerst bij
betaling van de koopprijs en de overdracht verschuldigd is.
Voorbehoud
En voorbehoud moet nog wel gemaakt worden: De Staatssecretaris
heeft uitdrukkelijk aangegeven dat deze regeling geldt als de
gebruikelijke veilingvoorwaarden van toepassing zijn. Bij
afwijkende voorwaarden is het mogelijk dat de gunning wel degelijk
kwalificeert als een econoom met verschuldigdheid van
overdrachtsbelasting op dat moment als gevolg.
Het besluit schept de lang verwachte duidelijkheid. Er is nog een pluspunt: Door dit standpunt staat tevens vast dat de bekende zesmaandsvrijstelling voor de overdrachtsbelasting pas start bij de datum van de kwijtingsakte en niet al bij de gunning. Voor onroerend goed-handelaren is dat een meevaller.
Auteur: André van Huffelen
............................................................................................................................................................................
Dringende werkzaamheden en renoveren door
verhuurders
Voor het uitvoeren van dringende werkzaamheden en
renovatiewerkzaamheden door de verhuurder zal deze tijdens het hele
proces de medewerking van de huurder nodig hebben of moeten
afdwingen. Dit is niet altijd eenvoudig.
Vragen die daarbij kunnen rijzen zijn: kan de huurovereenkomst worden voortgezet dan wel beindigd? Wat als de huurder weigert aan de renovatie/ verhuizing mee te werken? In het navolgende wordt ingegaan op de dringende werkzaamheden en de renovatieregeling op grond van artikel 7:220 leden 1 en 2 BW. De complexgewijze renovatieregeling ex artikel 7:220 lid 3 blijft buiten beschouwing.
De renovatieregeling
Artikel 7:220 van het Burgerlijk Wetboek (BW) regelt de
medewerkingsplicht van een huurder bij dringende werkzaamheden of
een voorgenomen renovatie.
Op grond van lid 1 van dit artikel dient de huurder dringende werkzaamheden te gedogen, ook al vormen deze een inbreuk op zijn (rustig) genot. Dringende werkzaamheden zijn werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld.
Lid 2 van artikel 7:220 BW ziet op renovatie met voortzetting van de huur, onverminderd de bevoegdheid van de verhuurder tot beindiging van de huur over te gaan op grond van lid 4. Het begrip renovatie is ruim. De wet spreekt over zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging.
De huurder moet alleen de gelegenheid tot de dringende werkzaamheden en renovatie geven, indien de huurovereenkomst wordt voortgezet. Dit voortzetten van de huurovereenkomst dient niet te letterlijk te worden genomen. De contractuele afspraken kunnen worden aangepast, zoals bijvoorbeeld de huurprijs. Daarnaast kan het gehuurde object zelf in zeer vergaande mate worden aangepast zonder dat de wetgever wil spreken van een nieuwe huurovereenkomst. Zelfs als het gehuurde wordt gesloopt en opnieuw wordt opgetrokken, kan van voortzetting van de huurovereenkomst worden gesproken, zolang maar vaststaat dat de plaats en de functie van het gehuurde in beginsel gelijk zijn gebleven. Ook indien alleen de gevel wordt gehandhaafd, en de rest van het gehuurde wordt vernieuwd, zou nog steeds van voortzetting van de huurovereenkomst kunnen worden gesproken. Indien de huurder een redelijk voorstel tot renovatie niet aanvaardt, kan de verhuurder zich tot de rechter wenden met de vordering dat de rechter het voorstel redelijk verklaart.
Als renovatie echter niet mogelijk is met voortzetting van de oude huurovereenkomst bijvoorbeeld omdat het nieuwe pand een andere functie dan de zogenaamde artikel 290-bedrijfsruimte ((kort gezegd is dat: detailhandel en horeca) zal krijgen, of omdat de plaats van het gehuurde verandert zijn voor beindiging van de huur van 7:290 BW-bedrijfsruimte de volgende opzeggings- respectievelijk ontbindingsmogelijkheden denkbaar:
Het voert te ver om in dit kader alle ins en outs van de voornoemde gronden te bespreken. Wel is het goed erop te wijzen dat de verschillende scenarios (renovatieregeling, opzegging of ontbinding) verschillende vergoedingsverplichtingen voor verhuurder met zich brengen. Daarnaast is het van belang om te constateren dat, alvorens tot opzegging over te gaan op grond van de onder a. en d. genoemde opzeggingsgronden, het uiteraard nodig is dat de verhuurder een redelijk renovatievoorstel respectievelijk een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst aan de huurder heeft gedaan, dat huurder niet heeft geaccepteerd.
Redelijk renovatievoorstel?
Uitgangspunt van de renovatieregeling is dat de verhuurder begint
met het doen van een (redelijk) schriftelijk voorstel aan de
huurder. Wat is een redelijk renovatievoorstel? Uit de
parlementaire geschiedenis blijkt dat het voorstel redelijk moet
zijn gelet op de belangen van de huurder en die van de verhuurder
en dat de volgende omstandigheden daarbij een rol spelen:
Gebondenheid huurder aan redelijk
renovatievoorstel
De vraag rijst hoe een huurder gebonden wordt aan een
renovatievoorstel, zeker wanneer dat voorstel een
huurprijsverhoging inhoudt.
Artikel 7:220 lid 2 BW gaat er vanuit dat een huurder een renovatie overeenkomstig een redelijk renovatievoorstel moet gedogen. Indien de huurder een redelijk voorstel tot renovatie niet aanvaardt, kan de verhuurder zich tot de rechter wenden met de vordering dat de rechter het voorstel redelijk verklaart. Op grond van artikel 558 van het Wetboek van Rechtsvordering zal de verhuurder het gedogen van de uit te voeren werkzaamheden met behulp van de sterke arm kunnen vorderen, zelfs indien daarvoor ook een vordering tot tijdelijke en/of gedeeltelijke ontruiming nodig is.
Kortom: wanneer de verhuurder een renovatievoorstel doet en dit voorstel wordt niet geaccepteerd, dan zal de verhuurder een (bodem)procedure aanhangig moeten maken. In een dergelijke procedure kan de verhuurder vorderen:
Tot slot
Tot slot nog een tweetal opmerkingen.
1) Het voorgaande is gebaseerd op louter de wettelijke regeling terzake renovatie. Deze wettelijke regeling is echter niet dwingendrechtelijk. Het is dus heel goed denkbaar dat partijen in een afzonderlijke huurovereenkomst een andere renovatieregeling dan de wettelijke zijn overeengekomen. Het in de praktijk bij de verhuur van bedrijfsruimte zeer veelvuldig gehanteerde ROZ-modelcontract bepaalt bijvoorbeeld dat de wettelijke renovatieregeling (grotendeels) niet van toepassing is.
2) Het voorgaande heeft als uitgangspunt, dat sprake is van de huur van artikel 7:290 BW-bedrijfsruimten. Een groot gedeelte van hetgeen aan de orde komt is echter ook van toepassing op 7:230a-BW bedrijfsruimten (kort gezegd: overige, niet zijnde 7:290 BW-bedrijfsruimten - bijvoorbeeld: kantoren), met name indien sprake is van langlopende huurcontracten.
Auteur: Myrthe van den Heuvel
............................................................................................................................................................................
Inzicht in
publiekrechtelijke beperkingen
Per 1 juli 2007 is de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke
beperkingen onroerende zaken (kortweg: Wkpb) in werking getreden.
De wet moet het mogelijk maken om in feite met n druk op de knop in
beeld te krijgen welke publiekrechtelijke beperkingen er gelden met
betrekking tot een bepaald perceel.
De nieuwe wet wil daarmee een einde maken aan de situatie waarin het op de weg van de burger lag om te achterhalen welke publiekrechtelijke beperkingen er op een bepaald perceel rustten. Het behoeft geen betoog dat dit de burger zeer veel tijd kon kosten, waarbij bovendien geenszins ondenkbaar was dat de burger er niet in slaagde om alle beperkingen te achterhalen.
Wat zijn beperkingenbesluiten?
De wet voorziet in de registratie van beperkingenbesluiten.
Beperkingenbesluiten zijn, op grond van de Wkpb, ten eerste de
besluiten die als zodanig zijn aangemerkt in het Aanwijzingsbesluit
Wkpb. In het Aanwijzingsbesluit zijn onder andere de aanwijzing als
een beschermd natuurmonument, een gedoogplicht op grond van de
Belemmeringenwet Privaatrecht, een saneringsbevel op grond van de
Wet bodembescherming en een aanwijzing op grond van de Wet
voorkeursrecht gemeenten aangewezen als beperkingenbesluit. Het
gaat hier om zogenaamde aanbouwwetgeving. Het is de bedoeling van
de wetgever om steeds meer uit het publiekrecht voortvloeiende
beperkingen onder de werkingssfeer van de wet te brengen. Dit zal
gefaseerd gebeuren. Ten tweede stelt de wet een aantal feitelijke
handelingen gelijk met een beperkingenbesluit. Als voorbeeld kan
hier worden genoemd een schriftelijke handeling van een orgaan van
de gemeente op grond van de gemeentelijke monumentenverordening,
waardoor, voordat op grond van die verordening een besluit van een
onroerende zaak als beschermd monument is genomen, op die
onroerende zaak de in de betreffende verordening opgenomen
bepalingen ten aanzien van krachtens die verordening aangewezen
beschermde monumenten van overeenkomstige toepassing worden.
Registratie van beperkingenbesluiten
Ten aanzien van gemeentelijke beperkingenbesluiten is het college
van burgemeester en wethouders verplicht om deze in een
gemeentelijk register in te schrijven. Daarnaast is het college ook
verplicht om een registratie te voeren. In deze registratie zal
onder andere een korte aanduiding van de aard en inhoud van de
publiekrechtelijke beperking moeten worden opgenomen. Verder zal de
registratie de kadastrale aanduiding dienen te bevatten van het
perceel waarop de beperking betrekking heeft, alsmede het
volgnummer waaronder het beperkingenbesluit in het register is
opgenomen. De gemeentelijke beperkingenregistratie dient ontsloten
te worden op de elektronische voorziening van het Kadaster. De Wkpb
voorziet in een (risico)aansprakelijkheid van gemeenten voor, kort
weergegeven, alle onregelmatigheden bij het bijhouden van het
gemeentelijke beperkingenregister en de gemeentelijke
beperkingenregistratie.
Beperkingenbesluiten, die door andere dan de gemeentelijke bestuursorganen worden vastgesteld, dienen ter registratie aan het Kadaster aangeboden te worden. Ook hier voorziet de wet in een (risico)aansprakelijkheid voor de betrokken rechtspersonen indien er sprake is van enige onregelmatigheid bij het (tijdig) aanbieden van de vereiste gegevens aan het Kadaster.
Van belang is om op te merken dat vr 1 juli 2009 in principe ook alle oude (nog vigerende) beperkingenbesluiten (althans een lijst met een korte aanduiding van de aard en inhoud van een dergelijk besluit) te worden ingeschreven in de gemeentelijke registers respectievelijk ter registratie te worden aangeboden aan het Kadaster.
Het systeem van de Wkpb gaat er derhalve vanuit dat met het raadplegen van de kadastrale gegevens (op internet) een volledig beeld kan worden verkregen van de op het perceel drukkende beperkingenbesluiten (voor zover dergelijke besluiten vallen onder de reikwijdte van de Wkpb). Het blijft natuurlijk afwachten hoe het systeem in de praktijk zal functioneren.
Auteur: Dennis van Tilborg
............................................................................................................................................................................
Architect
beperk uw schade, blijf actief
Uit een uitspraak van het Arbitrage Instituut Bouwkunst blijkt dat
de architect zich niet kan verschuilen achter zijn verzekeraar en
dat hij zich actief zal moeten opstellen in het geval van een
beroepsfout (AIBK 14 juni 2007, no. 1200-0439, IBR 17-10-2007).
Feiten
In de onderhavige zaak heeft de architect een opdracht geaccepteerd
om een ontwerp te maken voor de uitbreiding van zijn bedrijfspand,
inhoudende een opslagruimte, een laad perron en een laadkuil voor
twee vrachtwagens. Bij de ingebruikname van het werk bleek direct
dat het als gevolg van het ontwerp van de architect niet kon worden
gebruikt waarvoor het was bedoeld. Het ontwerp bleek evenmin te
voldoen aan de richtlijnen van terzake deskundige instanties.
Op 22 juni 2005 stelt de opdrachtgever de architect aansprakelijk voor de fout en voor zijn schade. De architect heeft vervolgens voorstellen gedaan ter verbetering van het ontwerp en heeft de zaak bij zijn verzekeraar aangemeld. Bij brief van 10 augustus 2005 wordt de architect in kennis gebracht van het feit dat zijn ontwerpen telkens ondeugdelijk zijn en niet voldoen aan de geldende normen. Tevens laat opdrachtgever daarin weten dat hij afziet van verdere nakoming door de architect en aanspraak maakt op schadevergoeding. Vervolgens laat opdrachtgever een ontwerp maken door een derde en vraagt twee offertes aan voor dit ontwerp. Deze offertes legt hij de architect voor met het verzoek te reageren en maakt daar reeds aanspraak op betaling van de goedkoopste offerte.
Op 25 oktober 2005 laat de architect weten niet akkoord te gaan met de offertes en stelt dat de zaak nu in behandeling is bij zijn verzekeraar. Opdrachtgever laat het werk uitvoeren en stuurt op 23 december 2005 de factuur terzake aan de architect en verzoekt om betaling ervan, alsmede zijn schade. De architect reageert op dezelfde dag met de mededeling dat de offerte is doorgestuurd aan zijn verzekeraar.
Pas op 28 maart 2006 doet de verzekeraar van de architect iets en schakelt haar expert in. Naar aanleiding van het onderzoek van de expert van de verzekeraar wordt geconcludeerd dat er goedkopere en andere oplossing waren, dan thans uitgevoerd.
Oordeel Arbiters
Vast staat dat de architect een beroepsfout heeft gemaakt en
derhalve aansprakelijk is. Arbiters oordelen dat de voorstellen die
door de architect zijn gedaan niet deugdelijk waren en telkens
terecht door opdrachtgever met bekwame spoed en gemotiveerd zijn
afgewezen. Voorts heeft de architect alleen maar het standpunt van
zijn verzekeraar afgewacht.
Aangezien de door de architect ontworpen laadkuil niet bruikbaar was, achten arbiters het alleszins billijk dat opdrachtgever zelf opdracht aan een derde heeft gegeven voor een nieuw ontwerp. Daarbij heeft hij de noodzakelijke zorgvuldigheid betracht door de offertes aan de architect ter beoordeling voor te leggen. Terwijl de architect de offertes ongemotiveerd afwees onder verwijzing naar zijn verzekeraar. Door de handelwijze van de beide partijen kan niet anders worden gesteld dan dat opdrachtgever schadebeperkend ten opzichte van beide partijen heeft gehandeld.
Arbiters oordelen dat opdrachtgever genoegzaam heeft aangetoond dat de gemaakte kosten in redelijkheid zijn gemaakt en dat deze door de architect vergoed dienen te worden.
Conclusie
Uit deze uitspraak van het AIBK blijkt dat de architect zich niet
kan verschuilen achter zijn verzekeraar en dat hij zich actief zal
moeten opstellen in het geval van een beroepsfout. Immers, indien
de architect gemotiveerd op de twee offertes had gereageerd en zijn
verzekeraar had aangespoord tot het sneller handelen was de schade
voor hem beperkt gebleven. Nu ziet hij zich geconfronteerd met een
schadepost die minimaal 10.000,- meer bedraagt dan door de expert
van zijn verzekeraar terzake is vastgesteld. Met andere woorden
architect beperk uw schade en blijf actief ook al heeft u uw schade
bij uw verzekeraar gemeld.
Auteur: Annemarie Wiesmeier-van der Brugge
............................................................................................................................................................................
Voldoet een
energielabel?
De koper van een huis hoeft niet meer op speurtocht te gaan naar
dubbele beglazing, hoogrendementsketels en spaarlampen om een
indruk te krijgen van het energieverbruik van een huis.
Ondanks alle kritieken van onder meer de Vereniging Eigen Huis (VEH) en de Landelijke Makelaars Vereniging (LMV) is op 1 januari 2008 het besluit energieprestatie gebouwen in werking getreden. Huizen die worden verhuurd of te koop worden aangeboden, dienen sinds de invoering van voormeld besluit over een energielabel te beschikken. Het is verrassend dat voor het eerst de energiezuinigheid van een huis bij de verkoop of de verhuur een rol zal spelen.
Wat is een energielabel?
Een energielabel kan alles over de energiezuinigheid van
een huis vertellen. Op een label met letters en bijbehorende kleur
wordt in n oogopslag duidelijk hoe energiezuinig een huis is. Een
energielabel kan alleen door een gecertificeerd bedrijf worden
afgegeven en blijft tien jaar geldig. De eigenaar of verhuurder van
een huis is verplicht bij de verkoop of verhuur het energielabel
van het huis aan de koper of huurder te overhandigen.
Doel
Deze verplichting vloeit in eerste instantie voort uit de Europese
richtlijn energieprestatie van gebouwen 2002/91/EG, die moet leiden
tot verbetering van de energieprestaties van de gebouwen in de
Europese Gemeenschap. Sluitstuk van de wettelijke invoering van
deze richtlijn in Nederland vormen het Besluit energieprestatie
gebouwen en de daarop gebaseerde Regeling energieprestatie
gebouwen. Zij regelen het energielabel voor gebouwen
(energieprestatiecertificaat). Het doel van het energielabel is
mensen te stimuleren energiebesparende maatregelen te treffen voor
hun huis.
Uitzonderingen
Er zijn een aantal uitzonderingen, waarbij het overhandigen van een
energielabel niet verplicht is.
Kritiek
Volgens de VEH deugt het energielabel nog niet en had dit op 1
januari 2008 nog niet moeten worden ingevoerd. De VEH heeft drie
bez\waren tegen het energielabel. Ten eerste ontbreekt het aan
eenduidige opleidingseisen voor de labeladviseurs. Een bedrijf dat
energielabels verstrekt, hoeft slechts n gecertificeerde medewerker
te hebben en mag vervolgens een onbeperkt aantal labeladviseurs op
pad sturen, zonder dat die daarvoor een examen hebben afgelegd. Een
landelijk examen voor gecertificeerde bedrijven en labeladviseurs
bestaat nog niet. De eigenaar van een huis heeft onvoldoende
zekerheid dat de adviseur die hij inschakelt deskundig genoeg
is.
Ten tweede bestaan er geen goede kwaliteitswaarborgen. De eigenaar heeft onvoldoende waarborgen dat de voorgeschreven keuringsmethode vakbekwaam en onafhankelijk wordt gevolgd. Een uniforme kwaliteit van de energielabels kan daardoor niet worden gegarandeerd. Daarnaast kunnen fouten in de keuring niet door de eigenaar worden ontdekt, omdat hij het opnameformulier niet in handen krijgt. Verder wordt de kwaliteit van labeladviseurs en gecertificeerde bedrijven slechts incidenteel gecontroleerd. Indien na een steekproef zou blijken dat er verkeerde labels zijn afgegeven, is er geen regeling die ervoor zorgt dat eerdere klanten alsnog kosteloos een herkeuring kunnen krijgen.
Ten slotte is er geen goede klachtenregeling. Bij onenigheid over de juistheid van een afgegeven energielabel moet de eigenaar van een huis gebruik kunnen maken van een deugdelijke en toegankelijke klachtenregeling. Echter, een adequaat klachtenloket bestaat niet en er is geen enkele richtlijn voor een redelijk klachtengeld. Ook de behandelingstermijn van klachten en de gevolgen van een uitspraak zijn niet geregeld. Hoewel de verplichting tot het overhandigen van het energielabel indirect uit artikel 7:9 lid 1 BW (verplichting van de verkoper) zou voortvloeien, lijkt het verstandig om voormeld artikel uit te breiden in die zin, dat de verplichting tot het overhandigen van een energielabel door verkopers concreet in de wet wordt opgenomen. Door de snelle invoering van het Besluit energieprestatie gebouwen zijn er geen bestuursrechtelijke of privaatrechtelijke sancties tegen het niet naleven van dit besluit opgenomen. Derhalve zal VROM in de praktijk de ontwikkelingen volgen en zonodig nagaan of de regelgeving aangepast moet worden met het oog op de handhaving.
De rol van de notaris
Belangrijk is hoe de notaris er voor kan zorgen dat deze regeling
op de juiste wijze wordt nagekomen. De nieuwe regeling zal vooral
een rol spelen bij het opmaken van de koopakte. De notaris zal de
verkoper moeten wijzen op zijn verplichting om een, voor zijn
rekening, opgemaakt certificaat te overhandigen aan de koper en de
koper op zijn recht daarop moeten wijzen. Het is raadzaam om de
afspraak van partijen met betrekking tot het certificaat in de
koopakte vast te leggen. Indien de notaris niet bij het opmaken van
de koopakte is betrokken, zal de notaris in ieder geval bij het
passeren van de akte van levering het certificaat ter sprake moeten
brengen. Voor zover de verkoper het certificaat bij de levering
niet aan de koper overhandigt, dient de notaris verkoper alsnog op
deze verplichting te wijzen. Indien de koper om hem moverende
redenen genoegen neemt met het niet beschikbaar zijn van (het
origineel van) het certificaat, dan is het niet aan de notaris zijn
medewerking aan het passeren van de akte van levering te weigeren.
De schade die dit met zich brengt, staat niet in verhouding tot het
ontbreken van (het origineel van) het certificaat. Evenmin is
sprake van benadeling van derden, zoals bij een voorkeursrecht het
geval kan zijn. Kortom, de notaris kan bij het ontbreken van een
energielabel zijn diensten niet weigeren.
De praktijk zal moeten uitwijzen in hoeverre de energiezuinigheid van een huis een rol zal spelen bij de verkoop of de verhuur van een huis.
Auteur: Kimmy Gerôt
